פרק 6- משכנתה שעובדת בשבילכם: ככה לא תפלו במלכודות של הבנקים

שלום וברוכים הבאים לפרק החמישי שלנו. והפעם, שאלת מיליון הדולר או מיליון השקל – איפה כדאי להשקיע את הכסף? האם להשקיע בשוק ההון או להשקיע בנדל”ן? לצורך זה, אנחנו היום – סליחה, עוד פעם אני מתחיל עוד פעם.

שלום וברוכים הבאים לפרק החמישי שלנו. והפעם, שאלת מיליון הדולר או מיליון השקל. יש לנו כסף, אנחנו רוצים להשקיע. איפה נבחר להשקיע אותו? האם בשוק ההון או בנדל”ן? לצורך זה, היום אנחנו הזמנו לאולפן את נועם מדר, שהוא מומחה בשוק ההון. אהלן, נועם, מה שלומך? בוא תספר לנו קצת עליך.

 אהלן, דני. קודם כל, תודה שהזמנתם אותי.

אני עוסק בזה כבר שלוש עשרה שנים. למדתי את זה בתקופה שלמדו בספרים ועיתונים, ורק לאט לאט זה התפתח. הייתי שכיר בשוק במגוון תפקידים. לפני כמה שנים, פתחתי את החברה. היום, אני מנהל קרן גידור אופורטוניסטית, שזו בעצם קרן גידור לניהול כספים ללקוחות. אני גם מספק ליווי פיננסי לספורטאים ולמגוון קהילות ברחבי הרשת, עם כ-50,000 עוקבים על כל הפלטפורמות.

נועם, יש לי שאלה אליך. מגיע אליך בן אדם להתייעץ איתך ואומר: “תקשיב, נועם, יש לי חצי מיליון שקל. מה לעשות איתם? להשקיע בשוק ההון, או אולי לקחת את החצי מיליון שקל כהון עצמי, ולקחת עוד חצי מיליון שקל מבנק, ולקנות איזושהי דירה להשקעה בקריות?” מה אתה אומר?

ככה, קודם כל, זה מצחיק. זה כמו שאנשים שואלים אותי, “אומרים לי, תגיד, איזה מנהל לקנות?” זה לא עובד ככה. כל מקרה לגופו, וכל בן אדם צריך להתאים לו את ההשקעות שלו. ואני, איש השקעות מעל הכל.

 אז אני אומר, בדרך כלל, שאם בן אדם יבוא אליי עם כסף ראשון, אני קודם כל אלך דווקא לדירה ראשונה. מהסיבה המאוד פשוטה: אחד, זה הטבות המס; ושתיים, זה העובדה שמלכתחילה, בין 20 ל-30 אחוז מדי חודש, אתה מפריש לשוק ההון דרך פנסיה וקרנות השתלמות. כלומר, מלכתחילה, החיסכון שהוא מאוד מאוד גבוה לאורך החיים. בסוף, החיסכון הפנסיוני יכול להגיע לשלוש, ארבע, חמש, שש מיליון שקל. אתה מלכתחילה לוקח אותו לשוק ההון.

ובנוסף, יש לך פה אפשרות לקחת נדל”ן. שאתה מקבל את הטבות המס הגבוהות של נדל”ן בדירה ראשונה, שזה הפטור על מס רכישה בדירה ראשונה.

המימון? השיעור מימון, אני מסכים איתך בקטע.

בקטע הזה, אתה צודק. לצורך העניין, אם האדם אין לו דירה, אני כמובן, בתור נדלניסט, ממליץ לו על כך. אבל גם אתה אומר, “אין לך דירה, יש לך סכום מסוים – תקנה דירה להשקעה לגור”. למה? יש פה מדינת ישראל, שבעצם מחלקת פטורים עד מיליון תשע מאות ושבעים, נכון להיום. אם אתה קונה דירה, אתה פטור ממס רכישה.

ואתה יכול גם לקבל מימון גבוה יותר, לפי שיעורי המימון של מגבלות בנק ישראל, עד 75 אחוז. כמובן, אם יש לך יכולת החזר, אתה יכול בעצם לקבל מימון. זאת אומרת, אם אתה בא עם רבע מיליון שקל, אתה יכול לקנות דירה במיליון שקל, כשהבאת רק רבע מיליון שקל, ו-שבע מאות וחמישים אלף שקל מביא לך הבנק במסגרת המשכנתה. אז אנחנו מסכימים ביננו שדירה יחידה, דירה ראשונה, מצוין. כדאי להשקיע, כדאי לקנות, יש פה הזדמנויות.

כדאי לנצל, אבל השאלה היא אחרת. הגיע אליך לקוח או חבר, יש לו את החצי מיליון שקל. יש לו כבר את הדירה שלו, והוא עכשיו מתלבט אם לקנות דירה נוספת להשקעה, או לשים את החצי מיליון שקל ולהתנהל איתם בשוק ההון, במניות ומדדים. מה אתה אומר לו?

קודם כל, חד-משמעית, שוק ההון. ואני אסביר עכשיו: צריך גם לדייק את המסר של מה זה שוק ההון. אתה אומר “מניות”.

בן אדם מן השורה לא אמור להתעסק במניות. זה כמו שאני אגיד לנדל”ניסט עכשיו: תקנה קרקעות ובנה בניין.

בן אדם מן השורה אמור ללכת למדדים. בהגדרה, אוקיי, כי מדדים יעשו עשרה אחוזים בשנה, בלי שום עבודה. שום עבודה, זה אומר אני עכשיו מדי חודש הזרמתי, אמרת, חצי מיליון שקלים. קניתי מאתיים אלף עוקב S&P, מאתיים אלף עוקב מניות ישראל, ו-מאה אלף אירופה. צרתי, עצמיתי, ככה זהו. מאותו רגע לא התעסקתי בזה יותר. דיברת על מיסוי, דחיית מס. יש לי עכשיו דחיית מס, אני לא משלם עד שאני לא מוציא את הכסף. אם אני אצטרך להוציא חלק מהכסף, המיסוי הוא חלקי.

 אז מן הסתם, זה המקום הכי טוב שהוא יכול ללכת אליו, בלי להתעסק שוב. אני אומר, אם אתה לוקח את זה למקום של מניות, זה כבר עולם אחר. זה בן אדם צריך ללמוד איך.

[בוא, נקשה עליך, בסדר? אוקיי, אנחנו מדברים על מדדים. אנחנו מדברים על עשרה אחוז, למרות שאני יכול להגיד לך “כל העשרה אחוז”, אתה יודע? בסוף, טיימינג is everything. ואני אתן לך דוגמה שלי, לצערי הרב.

אני נדלניסט כבר מעל עשרים וחמש שנה. בתחום, אני מאוד מאמין בנדל”ן ומלמד את זה. אגב, המקום להזכיר שלשנינו יש קורס במסגרת אינפיניטי של המרכז האקדמי פרס – לך קורס בשוק ההון, ולי קורס נדל”ן. המודול הראשון הוא בחינם. אתם מוזמנים למצוא את זה, להיכנס ולראות, ולקבל ידע הרבה יותר מעמיק על הנושאים שאנחנו מדברים היום.

אבל אני חוזר לענייננו. בכל מקרה, אותו – אה, התחלתי לספר לך על הדוגמה שלי. אז אני, לצערי הרב, באוקטובר 2024, החלפתי סוכן ביטוח. וסוכן הביטוח החדש שלי… כמו כולם מסביבי, אמר לי, “כנס, כנס. עשית שלושים אחוז בשנה האחרונה, וכולם ככה. כל החברים שלי משוק ההון, ואפילו הילדים שלי שמו”. לצערי הרב, עשיתי טעות והעברתי את הכספים בקרנות ההשתלמות שלי ובביטוחי המנהלים שלי. העברתי את המסלולים.

ולצערנו, מתי שמתי.

מתי, מתי באוקטובר זה?

זה באוקטובר, 2024.

אז חצי שנה, ואתה חושב שזה טעות?

אני כרגע חווה את הנפילות שהיו לאחרונה. אם אתה קונה עכשיו דירה שנייה, רק שמונה אחוזים ששילמת מס רכישה. אוקיי, זה שלוש שנים להחזיר אותם בתשואה.

כן, אבל אני אומר שזה טעות לא בגלל שנכנסתי. כמובן, הראייה לטווח ארוך – אתה לא מסתכל, אני מסתכל, כי אני בעצם בתור אחד שכבר הרבה מאוד שנים בתחום, וגם מכיר את שוק ההון, אתה יודע שבסוף, טיימינג is everything. וכשכולם אמרו לי “תשקיע”, והתחילו לספר לי על ה-30% תשואה.

אני ידעתי שכולם מדברים, אז זה בדיוק הטופ. ועכשיו, זה רק יכול לרדת. והיו לי המון, המון התלבטויות. ובסופו של דבר, בסופו של דבר, זרמתי עם אותו סוכן ביטוח. ואני כועס על עצמי, לא בגלל שנכנסתי, אלא בגלל שלא חיכיתי ונכנסתי.

אבל אתה לא אתה לא צודק. אני אומר לך את האמת. אם הבן אדם שואל אותי באוקטובר, הייתי אומר לו גם: “שים עכשיו”, כי שוק ההון, אתה לא אמור לתזמן.

בטח, לא במדדים שעולים לאורך שנים. אוקיי, כמו כל דבר, מחירים עולים. תלך לסופר – הכל עולה. דירות עולות, הכל עולה לאורך שנים, אלא אם כן יש משהו חריג בכלכלות חריגות. גם שוק ההון, הגעת הוא תמיד יעלה, נכון? קיבלת בנפילה, קיבלת פה הזדמנות להוסיף כסף. זה הכל, אם אתה תחכה. ואני מכיר כאלה שמחכים, אוקיי? אגב, תחילת עשרים ושלוש, סיימנו את עשרים ושתיים עם ירידות של שמונה עשרה אחוז.

היו לי אנשים שהגיעו לפגישות, אומרים לי: “לא, אני לא נכנס לשוק ההון. אני מחכה עוד שנה, שנתיים, של ירידות”. בום, קיבלו שנה של 24.5%. כשהם בחוץ, אוקיי? עכשיו, מתי בן אדם כזה חוזר? בערך שהוא מופסד 24%. אז הוא חוזר. למזלו, הוא עוד הרוויח את ה-24%. אם אתה תחכה, אתה תמיד, תמיד, תמיד תפספס. הדרך הנכונה היא פשוט לקנות. ואז, אם יש ירידות, אתה צריך להגיד, כמו בנדל”ן, “אגב, וואלה, יש לי פה הזדמנות, אולי לקנות עוד אחד, או אפילו אני יכול לקבל”.

מימון זול, ואז להתמנף.

הבעיה היא שאתה באמת לא יודע. בסופו של דבר, יש לנו את טראמפ, שהוא בן אדם לא צפוי. אנחנו רואים שכל מלחמות הסחר שהוא עושה עכשיו עם סין, ובכלל עם העולם, גורמים לירידות, ואתה לא יודע איפה זה ייגמר. זאת אומרת, אנחנו יודעים שארצות הברית הייתה בגדולתה, ואנחנו לאט לאט רואים גם את הדולר שהוא נחלש, ואולי בעצם היא עוד יותר תרד ועוד תרד. אתה יודע, בסוף, אותי לימדו שיש מחזורים בכלכלה. יש את האפס, ויש את הדאון. אבל הנקודה הכי נכונה להיכנס, היא לא בפיק הגבוה, ולא בירידות, אלא בתחילת העליות. זה בעצם הנקודה. ולכן, אני כועס על עצמי שלא חיכיתי לירידה, ואז הייתי נכנס כשהייתי רואה איזשהם סימנים של התאוששות.

 זה מצחיק שאתה אומר את זה, כי כל יזם נדל”ן, אם זה יעקב הטרקטור, אם זה איך קוראים לו, שכחתי. קיצר, כל היזמים בנדל”ן, מה הם אומרים?

תקנו עכשיו, כי אם לא, המחיר יעלה. לגבי הדירות, למה? כי הם צדקו חמש עשרה שנים, אבל אנחנו לא באותו עולם של ריבית. למה?

הם אומרים את זה, כי הם כבר בפוזיציה. הם כבר מושקעים. הרקע זה שהם אומרים את זה, אז הם באים מפוזיציה. אבל בוא נדבר רגע על אותו אחד שבא להתייעץ. הוא בא אליי, ואני המלצתי לו על שוק ההון, על נדל”ן. ואתה המלצת לו על שוק ההון. אז בוא רגע נדבר, איך אנחנו משכנעים אותו? אתה על הכיוון שלך, ואני לכיוון שלי.

אני קודם כל אומר לו: “אם אתה, כמובן, רוצה שנינו נצטרך לברר צרכים ולהבין מה האסטרטגיה, מה היעדים ולאיזה טווחים אתה מחפש. גם אני וגם אתה נצטרך לעשות בירור צרכים לפני שאנחנו מייעצים”. אבל אם הוא באמת הולך על משהו לטווח ארוך, והוא לא רוצה כרגע את הכסף, אני אומר: “תשמע”.

תשקיע בנדל”ן. מדינת ישראל היא מדינה קטנה. יש פה בעיה מובנית של היצע נמוך וביקוש גבוה. אין מספיק קרקעות, אין מספיק דירות. יש משבר, אין מספיק עובדים כדי שיבנו את הדירות. אחרי השביעי באוקטובר, עצרו את העובדים הפלסטינים. הביאו סינים, שמשלמים פי שלוש. אנחנו…

בוודאי, אני מאמין. אז אני אומר, הרי זה כלל ראשון בכלכלה: נמוך ביקוש, גבוה מחיר. את מדד הנדל”ן.

הנדלן, זה מה שאני חושב. אני לא הייתי קונה את מדד הנדל”ן, לא כי אני עוד הפעם כנדל”ניסט. אני מאמין, תודה, שנדל”ן זה ריאל אסטייט. ריאל אסטייט זה נכס אמיתי ומוחשי.

אני לא קונה מניות. אני קונה נכס אמיתי. למה אני לא קונה מניות? כי אני לא סומך על אחרים. אני לא יודע מה באמת קורה בחדרי חדרים של חברת הנדל”ן, גם אם היא תהיה החברה המובילה היום. אגב, אני עבדתי בחברות ציבוריות, וידוע לי מה ההחלטות והמתרחש שם מבפנים. אני יותר סומך על עצמי. וזה, אגב, אחד היתרונות של קניית נכס להשקעה – אני שולט בתהליך, ואני לא תלוי בדירקטוריון.

אם אתה במדד עכשיו, אז אתה קונה. אתה לא קונה את חנן מור, שפשט את הרגל. אתה קונה את צרפתי, אתה קונה את חג’אג’, אתה קונה את יעקב הטרקצ’י. אתה קונה את אנשי הנדל”ן הכי טובים בארץ, כי הם כמוך – מאמינים שהנדל”ן יעלה. הם חיים את זה מהבוקר עד הערב, כמוך, רק שהם עושים את זה עם אימון יותר נוח ממה שאתה יכול להביא, כי בסוף אתה לא יכול להביא מימון כמו שמביאים חג’אג’. אולי לא, כי הם יותר יקרים, אבל כמו שהטק, שהוא בכלל לא עובד על מימון, הוא לוקח את הקרקעות – הרי הכל אצלו זה התחדשות עירונית, בכלל, אין לה מימון. היא באה ולוקחת מיליארדים.

מיליארד, אבל בסוף הוא בנה לך אימפריה של שש מיליארד שקלים.

מלפני, לדעתי, עשר שנים, שש מאות אם היית מחזיק את המניה שלו, ספציפית של היזם, היית עושה פי עשר על הכסף.

רואים בתקופה האחרונה, גם המניות של האור צלחו, כי עכשיו לא שוב אתה מתבלבל.

כשאני מדבר על נדל”ן, אני לא מדבר על מניות נדל”ן, ואני לא מדבר על חברה כזאת או אחרת. אני לא אקנה את המניות שלהם, למרות שאני נדלניסט. אני קונה נכס מוחשי, אני קונה דירה להשקעה. אני קונה דירה שאני בוחר, לא סומך על ההנהלות ולא סומך על השוק. אני יודע לעשות חקר שוק, להתבונן על אזור מסוים, לחקור אותו, להסתובב, לזהות הזדמנות, ולנהל מסע מיקוח כדי לקנות אותו במחיר הטוב ביותר.

טוב, זה מה שאני רוצה. אני לא מחפש את ההשקעה של חברות נדל”ן,

כי מבחינתי אתה מדבר על מקצוע שאתה לא מתאים לו. מה שאתה אומר, אתה בכלל לא מתאים לבן אדם. אתה לא בן אדם מן השורה. אני מה שאני אומר – בוא, תשקיע מדדים. זה יכולה לעשות את זה בגיל שנתיים, ויכול לעשות את זה בן אדם בין ארבעים, ויכול בן אדם בן 60 לקנות עוקב מדד. מה שאתה מתאר, צריך בן אדם לבוא ולהשקיע שעות על גבי שעות.

ללכת וחודשים, שבועות וחודשים לטייל. והכל, אתה מדבר יזמות. בכלל, יזמות זה אני, כמו שאו שתבוא אליי לקרן גידור שאני אנהל לך את הכסף. זה היה לך יותר יקר – זה אחוז וחצי דמי ניהול, פלוס עשרים אחוז מההצלחה. אבל אתה תקבל את התשואה העודפת על המדד. זה לא יקר, כי אתה מקבל בסוף תשואה עודפת. או שאתה אומר, אני עכשיו הולך ללמוד מסחר יומי. זה המקצוע שלי, זה מה שאני עושה.

זה הכל תלוי על זה. אנחנו מדברים, אני אגיד לך יותר מזה. אני גם כנדלניסט, לא מאמין בלקנות סתם דירה. זאת אומרת, אם קניתי דירה, קניתי דירה שאין לה איזשהו פוטנציאל, איזשהו אופק, ולקבל שתיים-שלוש אחוז תשואה לא מעניין. להפך, הדירה תתיישן והבעיות יחמירו, ואני רק אשקיע יותר כסף בשיפוצים שלה. לא מעניין אותי לקנות דירה כזאת. איזו דירה אני כן מחפש? עם פוטנציאל של השבחה, כשהפוטנציאל הגדול ביותר זה התחדשות עירונית, מבחינתי.

אם לדירה אין איזה שהוא אופק של התחדשות עירונית, את החזון שלי שכל דירה מקצוע יהרסו אותה. אבל בן אדם מן השורה הוא לא מכיר את זה. הוא לא מבין.

מבין את זה, אבל אותו בן אדם שבא לקוח, אתה יודע? אתה יודע מה התוכנית שלו? אחרת, אם לא איתי, היא ללכת עכשיו ללוזון לקנות בפרי פרי טרום אקסטרה טרום סייל, לקנות את הדירה בעוד חמש שנים. הוא יראה אותה בינתיים, להשכרה למשך חמש שנים.

הוא לא יראה אחוז תלוי. היום, זה אפילו חמש, כן, אבל עדיין לא משנה. הישראלי העניין הוא שבסוף, ריתקת ההון, ואתה לא מקבל על הכסף. עכשיו, תשמע – חמש שנים, חמש שנים, שוק ההון. אם אתה עושה עשרה אחוזים ממוצע, אני הולך שוב על הממוצע של המדד. לא אומר לך יזמות – עשרה אחוזים, על עשרה אחוזים. בוא נגיד, זה מאתיים אלף שקלים. מאתיים אלף שקלים, עשר אחוזים בשנה, חמש שנים – וואלה, מאה אלף שקל שכמעט הפסדת על עצמך שם. כן, צדקתי.

אז העניין הוא שאני אומר, “בן אדם מן השורה, זה מה שהוא יודע, זה מה שהוא אמור לעשות”. אבל, פלוס פלוס, ההון נזיל, כלומר, הוא יכול מתי שהוא רוצה להחליט. תראה, אני הייתי עכשיו בלימסול. הלכתי לראות, כי יש איזה פרויקט שאנחנו שווקים לכדורגלנים, כי כדורגלנים אוהבים שיש להם נכסים בשביל השכירות בסוף, כי הם לא יודעים. אז אני אמרתי, “טוב, אני הולך לראות את זה”. אחלה, ראית פרויקט? הכל עובד טוב, ויש שם קניון ליד קניון אחד בלימסול שהבעלים שלו זה שתי חברות ישראליות, אז אני אומר: “אני יכול לקנות את הנדל”ן פה, או שהחברות הישראליות?” בדקתי את הדוחות הכספיים שלהם, נראה לי זול. אני עכשיו מושקע דרך הקניון הזה בלימסול. בעצם, בלימסול ובפוטנציאל שאני מאמין, נגיד, בעוד כמה שנים, לא התממש הפוטנציאל. תהיתי, “אני בלחיצת כפתור, אהבתי את זה!” בום, עברתי להשקעה הבאה.

 להבדיל, אם עכשיו תמצא רוכש לדירתך, במידה ולא מצאת עד כה, תוכל למצוא מישהו שיקנה אותה, מבלי שהנרטיב השתנה עוד.

עוד פעם, אז פה אנחנו מדברים על חקר שוק. אנחנו מדברים על משהו שהוא מקצועי יותר. אבל, כשאני שואל, כשבא אליי אותו בן אדם ומתלבט איתי לגבי החצי מיליון שקל, הוא בא אליי כי הוא לא רוצה משהו סולידי. הוא גם בא אליי כי הוא לא רוצה עכשיו לקנות דירה ישנה שרק תמשיך להתיישן ויחיה מהשניים שלושה אחוז תשואה. זה לא מעניין אותו. כשהוא בא אליך, הוא בא אליך ואליי. כשהוא רוצה השקעה חכמה, אתה, כמומחה בשוק ההון ובדרך הקרן שלך ובמניות שיביאו תשואה גבוהה יותר, ואליי הוא מגיע. לא בשביל לקנות דירה שהיא תתיישן, אלא עם פוטנציאל של שווי.

ואותו אחד, אני ואתה צריכים לשכנע אותו, איפה כדאי לו להשקיע. אני טוען, שאם הוא רוצה השקעה יציבה, לא תנודתית, כמו שאנחנו רואים כל ציוץ של טראמפ שמשגע את השוק וגורם לפה לנפילות, הוא יכול להיעזר במינוף, שזה יתרון חזק של הנדל”ן.

שהוא יכול לשלוט בתהליך ולבחור בעצמו, ולא תלוי באיזשהו בורד או איזושהי הנהלה של חברה אחרת. שיש לו הטבות מיסוי, שמע אם בן אדם היום במדינת ישראל, קונה דירה ומשכיר בפחות מ-5,600 שקל, הוא פטור ממס. זאת אומרת, כל הכסף – 5,600 שקל – נכנסים אליו לכיס, פטור ממס, באופן חוקי.

משלם את זה בריבית על המשכנתה. זה לא כסף יש מאין, הוא השקיע מיליון שקל. את המיליון האחרים, הוא לקח בהלוואה, שעליה הוא משלם.

חמש-שש מאות? זה לא כסף. יש מאין זה כמו שנגיד, אני עכשיו מחזיק מניה, ואני מקבל את הדיבידנד. מה זה הדיבידנד? זה המזומנים שהחברה צברה, או כמה חברות, אם זה דרך מדדים, צברו בקופה, ואז הם מחלקים לי את זה. ואגב, המניה יורדת בהתאם לגובה הדיבידנד, כי זה לא.

לא משלם על המס על דיבידנד. מקבל קודם כל, אם זה דרך, אני מבין שאתה מחפש דרך לפתור את הבעיה שלך. אני אשמח לעזור לך לנסח את זה בצורה מובנת יותר. אם תוכל לספר לי קצת יותר על מה המצב שלך, אולי אוכל להציע כמה פתרונות אפשריים.

מחזרה, אתה לא משלם בן אדם. זה מס מופחת של עשרה אחוזים. שוב, אני אומר, זה גם תלוי, תלוי בסוג הקרן שאתה משקיע. אבל, גם אם אני משלם את זה, בסוף אני משלם מס על הרווח של החברה, של הפעילות. כלומר, בלי שעשיתי כלום.

עכשיו, בוא נגיד רגע, דבר כזה מבחינת – אתה אומר, בא למישהו מקצוע שהוא מחפש איש מקצוע, והוא אומר: “אמרת על התנודתיות, על חוסר היציבות.” תראה, אם אני לוקח בן אדם למניות, אני מבחינתי יוצא מנקודת הנחה, והוא גם אמר שהוא פה לעשר שנים, חמש עד עשר.

אכפת לי אם טראמפ צייץ. ואתמול ירד ארבעה אחוזים, והיום עולה כבר שתיים וחצי אחוז. אגב, אחרי שאתמול ירד, שם מי אכפת? הוא פה לחמש שנים. בחמש שנים, בסוף, זה יעלה. אוקיי, כמו שנדל”ן, כנראה עוד חמש שנים יהיה גבוה יותר. כמו עשר שנים, בטוח יותר לשם אנחנו מכוונים, כי בסוף לא מעניין אותי מה. ההבדל היחיד בין להסתכל על נדל”ן או על שוק ההון בזמן הזה, שעל אחד יש מספר ועל השני אין.

ואגב, גם בנדל”ן זה מצחיק. בסוף, מה המחיר של דירה? כמה שהמוכר ישלם לך, לא כמה שאתה כותב בעיתון. אתה מדבר עם אנשים, והם אומרים לך: “הבית זה שלושה מיליון שקל”.

על בסיס מה, או שהוא אומר לך, קניתי אותו בשני מיליון שקלים? אתה לא בשני מיליון שקלים. שילמת פה עשר שנים ריביות של מאה אלף שקל, שלוש שנים, השוק. המחיר בדרך כלל נגזר ממחיר השוק. היום, כל עסקה שנסגרת מדווחת לרשות המיסים. זה הכל מפורסם. אפשר לקחת את הממוצע של העסקאות שנסגרו באזור, ולפי זה להסיק מה הוא מחיר השוק.

תראה, אבל הרעיון הוא שכשאני בא ואומר, אני מושך את הבן אדם להשקיע בתחום הנדל”ן, כי שוב אני מאוד מאמין בזה. כי אתה קונה פה נכס אמיתי, אתה לא נכנס למניה. הנכס הוא, אני אתן לך דוגמה, תן לך דוגמא.

יש לי חבר שיש לו חמש דירות. היה לו חמש דירות בפלורידה לפני משבר הסאב-פריים בשנת 2008. התרסקו מחירי הדיור בארצות הברית, והוא היה לו חמש דירות. כשאת הדירה האחרונה הוא קנה, היא עלתה 120,000 דולר.

ואז הגיע משבר אלפיים ושמונה. הכל התרסק. דירה שהוא קנה ב-120,000 דולר שווה היום הייתה שווה 60,000 דולר. ובאותה תקופה נפגשתי איתו, ואמרתי לו: “מה אתה הולך לעשות עכשיו?” והוא אומר לי: “דני, הדבר הכי טוב שקרה לי.” שואל אותו: “איך משבר דיור, כשיש לך חמש דירות בארצות הברית, קרה לך הדבר הכי טוב?” תסביר לי. ואז הוא אמר לי: “תקשיב טוב, וירטואלית.”

הדירות שקניתי ב-120,000 דולר שוות היום חצי. וגם, אף אחד לא יקנה אותן, אבל אני לא מוכר. אני מזכיר עכשיו מה קרה: אנשים בארצות הברית קנו לפני המשבר, קיבלו משכנתאות, ומנפו את עצמם ב-120% – זה הלוואות “נון-ריקורס”. ברגע שהם לא יכלו להחזיר את ההלוואה, הם היו צריכים לפנות את הדירה. הדירה חזרה לבנקים ולבתי ההשקעות, שילבו את הכסף. המשבר הגיע לכך ש-12 מיליון נכסים נעזבו על ידי אותם אנשים.

אחת עשרה בנקים ובתי השקעות, כולל לימן בראדרס, קרסו. ובעצם, שתים עשרה מיליון עזבו את הדירה שלהם. מה הם הלכו לעשות?

מה להשכיר? לגור בשכירות, אוקיי? מה קרה לשוק השכירויות? עלה. ואותו חבר שאני מספר לו, תקשיב טוב יש לי עכשיו ונגס.

ונגס על הדירות, אני הולך לעלות להם. הזכרתי – אלף דולר לחודש. אני מעלה ל-אלף מאתיים. תסביר.

תסביר לי עכשיו מה זה שונה משוק ההון? בדיוק מה שאמרת, וירטואלית קרס. גם, גם, אבל זה וירטואלי, וזה לא. אבל זה אמיתי. אני מחזיק, אני מחזיק בנק פועלים. אני מחזיק בנק פועלים, בסדר? עכשיו יש משבר, מנהלת בנק.

ירדה ארבעים אחוז. בנק הפועלים פושט רגל. יציב מארבע חמש דירות? עוד יותר אחורה במשבר של אלפיים ואחת, משבר הדוטקום.

אני השקעתי בנכסים, אז היו חברות שנמחקו. נמחקו יפה, בן אדם. אי אפשר להימחק, זה אמיתי.

הקירות נשארות. תסביר לי איך הדירה תמחק. תקשיב, תסביר, שווה פחות.

אוקיי, יכול להיות שמי שווה 0 או 300-400 אלף שקל. ומי שיקנה את זה, אמרתי שכונה דלתא בחינם. יכול להיות מצב שהיא עכשיו לא עלתה לך כבר עשר שנים. אגב, זה אחד. דבר שני, זה לא משנה בכלל אם הפך לאפס. אם הפך לאפס, זה רק בגלל שקנית מניה אחת. ואני חוזר עוד פעם, אם קנית מניה ספציפית, זו מניה טעות שלך, בעיה שלך. אתה עשית עסקה מניה ספציפית.

אם אתה הולך, אתה הולך.

לעומת האינטרנט, המניה שלי עלתה בשלוש מאז. מה אכפת לי איפה הוא היה בינתיים? עשיתי, אני אומר לך, פי שלוש על הכסף מי שקנה את הנסדק בשפיץ. עד לפני חודשיים, לעומת זאת, אם קניתי את הנסדק בתחתית, עשיתי בערך פי שבע. עכשיו, מה אני מחזיק? מחזיק אפל, מחזיק מטא, מחזיק אנבידיה, מחזיק את החברות הכי טובות בעולם -הרבה יותר טוב היום. אנחנו רואים את הנפילות של ירד עשרים אחוז.

 אם אני עכשיו חבר שלך מפלורידה, אני אומר לך טוב לי להפך. אני הולך למכור את הבית שלי בארץ, שם את זה למענה. זה אותו חבר שלי.

כשהדירות נפלו והגיע המשבר, מכר את הדירה בישראל וקנה עוד עשר דירות בארצות הברית. אני רוצה לספר לך שהיום יש לו עשרות דירות. הבן אדם חי כמו מלך, אני אמרתי משכירות.

משכירויות? משבר זה פיצ’ר לא בא. אני, תן לי, תן לי כל הזמן ירידות. אתה יודע למה? עשינו. תראה, אני בממוצע התשואה שלי ב-13 שנים בערך, עשרים וחמש אחוזים. למה? כשיש ירידות, אני לא נבהל. עשרים וחמש אחוז, שלושים אחוזים, שלוש עשרה שנים שאני פעיל.

שלוש עשרה שנים אתה שומר על עשרים וחמישה אחוז,  שנה שעברה, אמרתי לך עוד שישים וארבע אחוז. מה זאת אומרת? שאני פעיל בשוק הרבה מאוד שנים. תראה, היו לי שנים יותר ופחות, אני לא אני עצמי. לא, מה זה משנה לי כמה שוק עשה? ברור שיש לי איזו קורלציה, אבל שנה שעברה עשיתי שישים וארבע אחוז. למה? כי כשהיה משבר בארץ, אוקיי, עשרים ושלוש הייתה בעייתית, ועשרים וארבע, חצי ראשון היה דרדלה. אם אני מפחד, אני יוצא, מעביר לארצות הברית. שיקר לעומת.

אני בארץ. אוי, אני מאמין, יודע לנתח. קניתי בזול, גם ברור שיש לך את האלמנט של המזל, כמו בכל דבר. בסוף, סיימת את שנה שעברה ב-64%, שנה לפני כן 24%. אבל את השנים הכי טובות, אתה עושה דף. אגב, שנת 2022 מינוס 4, הממוצע הוא 25, כי זה ממוצע. אבל אם אני הולך, אבל אם אני הולך.

אני לא מכיר ממוצעים כאלה. אם אתה לוקח.

לוקח סוחרי נוסטרו. סוחרי נוסטרו, זו העבודה שלהם, לא עשרות אחוזים, אבל זה עבודה. שוב, זה משנה.

 שנת אלפיים עשרים וארבע, שבאמת הייתה מיוחדת במיוחד באנפי של השלושים אחוז, וכל זה אני לא מבין.

שנת אלפיים עשרים ואחת הייתה יותר טובה. בשנת אלפיים עשרים ואחת, היה בקורונה.

בקורונה הייתה גם נפילה בפעילות הכלכלית.

ב-2025 צברתי על 13% תשואה. בסדר זה, והשקעתי 18 עכשיו. ואני באותה שנה, אגב, כי אמרת לי שמשברים זה טוב – 54% באמת. זה העניין, זה שמשבר זה פיצ’ר, לא בא. אבל בוא נגיד, אנחנו משקיעים מדדים, משקיעים מדדים. עזוב אותי, נועה מדר שצריך לשים אצלו בקרן או משהו.

משקיעים מדדים, הם הולכים עכשיו ושמים. לא משנה עכשיו אם היינו בפלוס עשרים וארבע אחוז, או מינוס שמונה עשרה. בפועל, היתרון כמובן הוא לשים בירידות. הבעיה היא שמשקיעי שוק ההון, בגלל שהם לא מבינים, ובגלל שכל הזמן יש להם את הלחצים האלה של מספר, או מה שהם זה.

 כשיורד, הם חושבים למכור במקום להבין שצריך לקנות יותר. עכשיו, עכשיו, תחשוב על זה. בדיוק, תחשוב על זה, כמו כל בן אדם. אם יש לך דירה, משבר הדיור זה מחיר הדירה שלך ירד, אפילו חמישים אחוז. אתה תמכור, או שאתה תחשוב לקנות עוד.

תחשוב לקנות עכשיו. אם אני משקיע חכם, אני אנסה, הרי בסוף כל משבר זו הזדמנות. ואם יש באמת איזשהו קרייסס, זה צריך להיכנס. ביותר השאלה עוד הפעם צריך לדעת מתי, זאת אומרת יכול להיות שיש ירידה.

ותהיה ירידה עוד יותר גדולה. וזה בעצם, התזמון של השוק הוא מאוד מאוד בעייתי, וזה מאוד חשוב לדעת בשוק ההון, לעומת שוק הנדל”ן שאנחנו יודעים את זה, כסוג שלא אגיד לך אקסיומה. אבל, מדינת ישראל – מה לעשות? יש פה בעיה מובנית של היצע נמוך וביקוש גבוה. ולכן, אנחנו רואים מקום המדינה עד היום – עליות מחירים תמיד.

מחירים תמיד יעלו. זה טבעם של מחירים. כמה דברים אתה מכיר מהיום שנולדת? קצת יותר מבוגר, מעניין. אז יש לך אפילו יותר טווח, בואו נבדוק כמה דברים אתה מכיר. נוציא מכשירי חשמל, אולי וביגוד, שפשוט פתחו שוק קומוניסטי ופתחו אותו. כמה דברים אתה מכיר שהמחיר שלהם ירד לאורך השנים, ולא עלה, חוץ מהשתי דוגמאות שנתת לי?

להערכתי, שוק ההון בישראל הוא שוק צומח. על פי נתוני בנק ישראל, הצמיחה השנתית עומדת על כ-2%. זאת אומרת, שוק ההון מתפתח בקצב צמיחה, ולכן הוא חייב להיות בעלייה.

להעלות, ובגלל זה גם הנדל”ן יעלה. ובגלל זה, הדיור יעלה. ובגלל זה, הרכבים יעלה. ואגב, גם בגלל זה, שוק ההון עולה. לא בגלל משהו אחר.

אנחנו מסכימים שזה יעלה. השאלה היא – איפה יעלה יותר? איפה אותו אחד שבא להתייעץ עם שנינו ישים את הכסף שלו?

אז, ברור שאני אקח אותו למשהו שייתן לו. ושוב, אני אומר “מדדים”, כי זה מתאים לכולם, אוקיי? השקעה עוקבת, מדד קרן גידור צריך לבוא לפחות חצי מיליון או מיליון, תלוי אם הוא כשיר או לא כשיר, וכולי. אבל נגיד, מגיע למישהו חצי מיליון לא כשיר, אני אומר לו: “בוא, תקנה עוקב מדדים, מפזרים לך.” זהו. עכשיו, יותר מזה.

אין לו התעסקות עם שוכרים. אין לו התעסקות בכלל עם כאב ראש. אני היום יש לי דירה אחת בדרום תל אביב, עושה עליה תשואה מאוד יפה.

אני כל פעם שאני אומר “האם לקנות עוד דירה?”, אני אומר “וואי, רק עכשיו לחשוב על ההתעסקות הזו”. ושוב, שם אני בצורה מאוד יפה. אם אני עכשיו מוצא עסקה שהיא לא באזור תשואה הזו, אני בכלל לא מבין למה שמישהו יעשה את זה. מי שדיבר איתי על קרקעות, איך הוא קנה קרקע בחדרה? זה היה אפשר אחרי חמש עשרה שנים, עשו פי שלוש על הכסף. אני אומר, אני עושה בערך מכפיל את הכסף, בערך פי ארבע, פי חמש שנים.

אז בלי לנהל את הכסף, כשהיה נזילות, אני יכולתי לעשות את זה בפחות משלוש עשרה שנים.

אין לי שום עניין בדברים האלה. הכנסת, הנכנסת פה את נושא הקרקעות. אני אגיד לך את האמת, אני באופן אישי לא ממליץ על התחום הזה. זאת השקעה מאוד ספקולטיבית.

הוא סיפר לך שזה היה פי שלוש. האם הוא סיפר לך גם שהיה לו מס שבח? כל אלה אנשים, לא חמש, אחרי שהורדנו.

פי שלוש, אוקיי.

אז, אני אגיד לך, זה יצא טוב אם זה פי שלוש. השאלה גם בכמה זמן אני יכול להגיד לך שיש הרבה מקרים. היה מקרה בבאר-טוביה, שאנשים השקיעו ולא קרה כלום. היה מישהו ששיווק מגרשים ליד שדה התעופה, ואנשים קנו ולא הבינו שבכלל האזור, בגלל הרעש של המטוסים, מעולם לא יפתחו את זה. אנשים נכנסו והשקיעו וקברו. אני קורא לזה “לקבור את הכסף”.

קבעו מאות אלפי שקלים בכל מיני הבטחות שהפתיחו להם. תכלס, בסוף לא יצא כלום.

בת שלמה ארבעים שנים, והיא לא תופשר לעולם. יפה, אבל קנה.

אז זה בדיוק תראה מה שדווקא לפני ארבעים שנה זה עוד איכשהו היה יותר גם קנה בגרושים. אבל היום, הטרנד הזה של לקנות קרקעות, אני, אני עוד פעם מקרים נדירים באמת שיש שם פוטנציאל. רוב המקרים בגלל טווח הזמן עד שזה יקרה, אם זה יקרה, פחות מומלץ. ולכן, אני פחות אוהב להשקיע. בדרך כלל, אני ממליץ על לקנות דירה עם פוטנציאל של התחדשות עירונית, פינוי בינוי. תמ”א שלושים ושמונה, אני יכול להגיד לך שאני כבר מדבר על זה הרבה מאוד שנים. היום, כבר כולם מדברים על זה, אבל אני כבר מדבר על זה משנת 2011. הייתה לי חברה יזמות בתחום ההתחדשות העירונית, תמ”א שלושים ושמונה. וכיזם, אמרתי לעצמי: “תגיד, מה הדיירים מתווכחים איתי? הם לא מבינים שיש להם פה השבחה של עשרות אחוזים או מאות אלפי שקלים. על מה אתם רבים איתי על עוד שתי מטר שאני אתן, כאילו לעומת קבלן אחר שייתן?” ואני אומר, הדיירים מרוויחים הרבה יותר מהיזם. למה?

בעצם, הם לקחו דירת שלושה חדרים ישנה. הרסו להם אותה דירה ישנה, בלי מרפסת שמש, בלי מעלית, וקיבלו בחינם, בלי אגורה שהם יצטרכו להוציא מכיסם, דירת ארבעה חדרים חדשה, עם מרפסת שמש, עם מעלית, עם חניה. השבחה? עוד פעם יזמות. אתה קורא לזה השקעה חכמה, אני קורא לזה.

המקביל של השקעה עוקבת מדד.

מדד זה ללכת לקנות מלוזון פרי סייל, ועוד חמש שנים – זה אומר אולי, אולי תראה בממוצע תשואה בעוד חמש שנים שקבל את הבית שלושה אחוזים תשואה בממוצע בשנה. לעומת פה, אתה עשר שנים וכבר מדי – וואן, אתה עושה. אם אתה אומר על מישהו יותר מורכב שרוצה להשיג תשואה, אין בעיה. בוא נשים בקרן גידור, הכסף יהיה נעול, כי בקרן גידור אנחנו נעולים לך לשנה.

הדמי ניהול מאוד גבוהים, אבל אתה צריך להגיע ל-20 עד 25 אחוז בממוצע, כי זה מה שאנחנו מכוונים. אם אתה אומר “אני לא רוצה לשלם הרבה, ואני עדיין רוצה להרוויח הרבה”, לך תלמד להשקיע במניות, לנתח אותן. תצבור את הניסיון, כי גם אתה, אגב, התגלחת כמה שנים עד שלמדת. תלמד, תעשה את זה כמה שנים – אתה לא תרוויח הרבה בשביל שבהמשך תעשה בעצמך 20-25 אחוז, בלי לשלם למישהו אחר דמי ניהול מאוד גבוהים.

ואז, זה בכלל יזמות ברמה אקסטרה גבוהה. זה, נגיד, הרמה שהיום, לא אתה נמצא. הרבה יותר ותיק, והרבה יותר זה, אבל נגיד, מישהו שכבר חמש שנים בתחום.

אבל, אבל, אתה הופך את זה למשהו שהוא כאילו יזמות ומורכב. אני אומר לך, זה לא כזה מסובך. צריך קצת לדעת את הכללים, לדעת לזהות פוטנציאל, ולעשות את הבדיקות עם עורך הדין של הדיירים.

עם העירייה, עם היזם, אבל זה לא כזה מורכב. אתה, בסוף, מחפש לקנות דירה יד שנייה עם פוטנציאל, שהוא באיזשהו תהליך של כמעט כל דירה שלישית.

למה? כי לפעמים אני, נגיד, מנסה ללמד אנשים, ואומרים לי: “נו, אתה מתעצבן על אנשים שהם לא מבינים את שוק ההון כמוך”.

עכשיו, כי לי בראש הכל מסודר והכל פשוט, אבל אז גם אתה אומר: “זה לא כזה מסובך, כי לך זה מסודר בראש.” אבל אני רואה את עצמי לפעמים, מה? איך לא הבינו? אנשים אומרים לי: “תשמע, אמרו לי, אמרו לי, על רוברט ונטורי כשהוא היה מאמן, הוא היה מתעצבן על שחקנים שהם לא טובים כמוהו.” אתה מבין?

לא, אבל עוד הפעם, אני לא מדבר על אגב. אני כן חושב ששוק ההון הרבה יותר מורכב מנדל”ן. אני חושב שנדל”ן זה פשוט הרבה יותר פשוט משוק ההון.

יש שם כל מיני מכשירים פיננסיים בשוק ההון, ומניות ושורטים וכאלה. בקיצור, זה לא שאני חושב שהנדל”ן הוא מורכב או לא מורכב, ובטח שוק ההון הוא יותר מורכב. אבל אני אומר עוד הפעם, בסוף, זה לא כזה מסובך. אתה קונה דירה, אתה עושה את הבירורים הנכונים, נעזר באנשי מקצוע שיעזרו, אם זה שמאי או מישהו שמבין, לבדוק את התהליך ואיפה זה נמצא.

התהליך, גם פה, אגב, יש ספקולציה. זה גם לא נותן לך מאה אחוז ודאות שיהרסו לך את הבית. אבל, וואנס הרסו לך את הבית, ועברת את התהליך. בום, קיבלת פה בוננזה של השבחה.

על זה אני מכוון, זה לא רק יזמות. זה לא רק בזבוז זמן, אלא אני גם צריך אנשי מקצוע.

זה לא יזמות, זאת השקעה חכמה. יזמות, זה מבחינתי להקים פרויקטים, לקנות קרקע. אם בסוף, יזמות אמיתית, זה יחמה.

זמות היא תהליך של יצירת ערך חדש באמצעות הקצאת משאבים בדרך חדשנית. יזמים מזהים הזדמנויות עסקיות ומקימים ארגונים חדשים כדי לנצל אותן. הם נוטלים סיכונים כדי להשיג רווח ומימוש עצמי. יזמות יכולה להתרחש בהקשרים שונים כמו עסקים חדשים עסקים קיימים ארגונים ללא מטרת רווח וארגונים ציבוריים. יזמים יוצרים חדשנות ומביאים שינוי לשווקים ולחברה.

היא בהגדרה ליזום פעולה. אני, כלומר, לא ללכת לקבלן ולקנות ממנו דירה ולהמתין, גם לא ללכת לקנות דירת יד שנייה ולהמתין. אלא אתה בעצמך אומר ללכת לנסות להשביח את הנכס, לדבר עם דיירים, לדבר עם האנשים. אם אני משקיע את הזמן הזה בשוק ההון, אני עושה צעדים של עשרים משהו אחוז. שוב, ברור זה לא בדיוק – אני סתם עכשיו נותן את זה כדי להמחיש. אבל אני אומר עוד פעם, אם אתה רוצה את המקביל.

של שוק ההון, בלי להתעסק. זה עוקב מדד – זה אפס התעסקות. אני אומר לך את האמת, זה התעסקות של שתי דקות בשנה. בשנה, זה כמו שבאמת אתה תלך לקבלן או יזם ותקנה דירה. ההבדל הוא שפה אתה תעשה שלושה אחוזים, במקרה הטוב. אבל יש לך את פוטנציאל עליית הערך. פה אתה עושה עשרה אחוזים. אפס התעסקות, עוד פעם.

אם אנחנו הזכרנו את זה כמה פעמים, בואו נדבר רגע על המבצעי הפריסייל של הקבלנים, שאגב בנק ישראל עכשיו הגביל אותה מלעשות את זה, אבל לא באמת הוגבלו. כאילו, הבנתי שהם קיבלו איזושהי הגבלה, אבל הם עדיין לא מתייחסים אליה.

מה, זאת אומרת? צריכים לרתק יותר. חוק, זה איזשהו מנגנון שמבחינת המימון שלהם, הוא מתייקר ברגע שהם נותנים את ההטבות האלה. אבל הם מנסים לעקוף את זה קצת בדרכים אחרות. אבל בוא, רגע, נדבר מה שהיה ב-2024, בסופו של דבר.

שוק הנדל”ן בישראל נכנס לקיפאון באפריל 2022, כאשר נגיד בנק ישראל החל להעלות את הריביות. זה יצר למעשה את השוק, שהיה די שקט – לא היו הרבה עסקאות. אנשים היו מבולבלים וחשבו שהמחירים ירדו, אבל למעשה רק קצב עליית המחירים ירד, כיוון שפשוט נמכרו פחות נכסים. אז הקבלנים הגיעו עם רעיון גאוני – להציע מבצעי מימון, שהם כמו שוק ההון, כלומר אופציות.

בוא, תקנה אופציה. תשלם עשרה אחוז על הדירה, ותחכה ארבע שנים. עכשיו, אם המחיר יעלה, הרווחת. אם לא, אז בטוח. אם זה ירד, הפסדת. זה לא נכון. מה זה המבצעים האלה? זה אופציה על הדירה.

המבצע, אם התנאי המימון זה עשר או עשר תשעים, אז כן. אבל ברור שקיבלת פטור מהצמדה לארבע שנים, אוקיי? שהמדד עולה, מדד תשומות הבנייה עולה ארבע-חמש אחוז בשנה. אתה קיבלת פה, עכשיו, זה נגיד ארבעים אחוז מהדירה, אם אני זוכר פחות או יותר כי.

לא נחשב, וזה בערך ארבעים אחוז על דירה של שני מיליון שקל. על דירה של שני מיליון שקל, שמונה מאות אלף שקל קיבלת פטור מהצמדה של ארבעה אחוזים. שנה אתה מקבל פה, בעצם, הטבה של מאה מאה וחמישים אלף שקל. ככה זה ירידת מחיר פר אקסלנס. בלי לדבר על זה שברור שזה שאתה מרתק פחות הון לארבע שנים, זה כסף ביד. זה ירידת מחירים דה פקטו.

קודם כל זה נכון. הרי, בסופו של דבר, הקבלנים לא רצו להראות שהמחירים יורדים. ולכן, ההטבה הזאת היא שווה כסף, במקום להוריד את המחיר. אז הם נתנו הטבה ששווה כסף.

אבל הרעיון פה בעצם, זה שבגלל שהישראלים כל כך אופטימיים וכל כך מאמינים בשוק הנדל”ן בישראל.

אז בעצם, אתה קנית אופציה. אמרו לך: “בוא תשלם שבעה אחוז”. אפילו היו גם חמישה אחוז, רק שבע אחוז. עשר אחוז, בוא נאמר, דירה של שלושה מיליון שקל. כולה, שמת שלוש מאות אלף שקל הון עצמי. תלך לישון שלוש שנים, תתעורר עוד שלוש שנים כשהבית יהיה מוכן. כמובן, תשלים את העסקה. אבל עד אז, המחירים יעלו, והנה, הרווחת .

קודם כל, המחירים לא נראים לי שיעלו, בטח לא בתנאי ריבית של היום, של ארבעה וחצי אחוזים. אנשים יכולים לחפש עד מחר, זה לא יעלה.

אגב, כמו שהיא עלתה, היא גם יכולה לרדת.

והיא צפויה לרדת.

צפויה לרדת, אין ספק. אבל אנשים חושבים על הנגיד האמריקאי שיוריד את הריבית, והוא יוריד אותה אגב.

אני בטוח שהוא יוריד גם בגלל זה. ואני גם חושב שהמעשים של טראמפ, הבלאגן שהוא עושה, פשוט מאוד כדי להוריד את הריבית, כי יש לו מחזור חוב מאוד גדול למדינה השנה. אבל, עזוב, זה משהו אחר. ברור שהריבית תרד, כן? כי, בסוף, בנק ישראל מכוון, וכל בנק מרכזי, שהיא תהיה בין אחד לשלושה אחוזים אינפלציה, ואז הריבית אמורה, בערך, לכסות אותה.

העניין הוא שמה שנתן את הדלק ומה שבנה את הדור הזה, את הדור הזה של נדל”ן, תמיד יעלה. שאגב, אני גם אומר לך שנדל”ן יעלה, כי מחירים עולים לאורך זמן. אני לא צריך את זה תלוי.

תלוי איפה אני מדבר על נדל”ן במדינת ישראל, שבה המדינה קטנה עם מחסור בקרקעות.

תראה, בסוף, נדל”ן עולה לאורך זמן. אתה תראה שגם מדדים עולים לאורך זמן. אבל, יש מקומות שבהם המדדים לא עולים לאורך זמן.

לאורך העולה. הדרך לא תמיד קלה, אך אם נמשיך ללכת בה בצעדים קטנים, נגיע לפסגה. יש לנו את הכוח והנחישות לעשות זאת. לעתים נתקל בקשיים, אך עלינו להתמיד ולא להיכנע. כל צעד קדימה מקרב אותנו למטרה. אם נשמור על האמונה והתקווה, נצליח להגיע למקום שאליו שאפנו.

ביפן וסין, המדדים לא עולים לאורך זמן. אתה יודע למה? המדד ביפן לא חזר לאיפה שהוא היה בשנות ה-80, כי באותה תקופה, האוכלוסייה שם קטנה בערך במיליון איש בשנה – כלומר, שלילית. וזה חלק מה שנקרא “דמוגרפיה שלילית”, כאשר אין הגירה. זה ההבדל בין יפן לגרמניה, שגם שם אין גידול אוכלוסייה, אבל הם מביאים הגירה מכל המדינות. ובגלל זה, אגב, שמה משבר הדיור הוא לא כזה דרמטי.

אבל, אגב, קח דוגמה מדינה כמו יוון, שהיה לה משבר דיור ב-2014. בכלל, יש לך את משבר הבנקים שם עד היום. המחירים לא חזרו לשם, למה? כי הבנקים לא מממנים אותך בכלל. אתה רוצה לקנות בית? חייב להביא הכל. אני מדבר כרגע, בגלל שזה תלוי.

תלוי בריביות, זה הכל. אז, נועם, בוא ככה, לסיכום, נחזור לאותו משקיע שלנו. איך אתה משכנע אותו ללכת ולהשקיע? עזוב את המדדים.

להשקיע בקרן שלך או בדברים קצת יותר מתוחכמים.

קודם כל, צריך לראות אם זה מתאים לו, כי הקרן אצלי זה הכסף סגור לשנה, שזה לא הרבה זמן, אבל זה עדיין משהו. דבר שני, אם הוא לא משקיע קשיר בהגדרת “כשיר” לפי רשות ניירות ערך, תלוי אם יש מקום לביצועים. אם יש מקום לביצועים, אחלה, הוא יכול לשים פחות מחצי מיליון שקלים. כלומר, אם בא לי מישהו, סתם לדוגמה, דיברת על הנושא של נדל”ן.

אז יש את גלית בנאים, אם אתה מכיר אותה, אחראית על הנדל”ן באוצר. אז היא דיברה על זה שמחירי פריסל, מה שזה הביא, זה הביא שאנשים קונים בדרום הארץ. שבדרום הארץ אתה יכול לקנות דירה גם במיליון מאתיים באופקים.

באופקים, בנתיבות, במיליון מאתיים אחלה מכירות. אנשים קנו שם, ואנשים קנו שם, כי שמים.

תשעים ועשר, אז שמו מאה ועשרים אלף שקלים.

ובדקו ואמרו וראו שזה אנשים שגרים במרכז, עם שכר של שבע וחצי-שמונה אלף שקל ברוטו. כלומר, הם בכלל לא בונים על לקנות את הבית, כי אין להם כסף לקנות את הבית. המטרה שלהם היא לבוא עוד שלוש-ארבע שנים למכור. עכשיו, אני מוכן להתערב איתך. היום, יכול להיות שבשאר הארץ, לא בדרום הארץ, אני מוכן היום להתערב איתך. אני פגש עוד ארבע שנים, המחירים לא יעלו שקל. אתה יודע למה לא יעלו? לא יעלו. ואני אגיד לך גם למה. תראה, אבל אני אומר שוב, שאר הארץ. אני לא מתחייב לזה בדרום, אני אומר חד-משמעית.

הדרום הוא המקום שאין לו בעיית שטח. בכל הארץ מדברים איתך על בעיית שטח, אבל בדרום יש אין-סוף שטח. מבחינת מחיר למשתכן, עיקר המחיר למשתכן התרכז באזור קריית גת. זו אולי עיר שבנו באחרונה, אבל במחיר למשתכן, זה התחיל לפני שבע שנים. כל המחיר למשתכן הזה עכשיו נגמר בקריית גת. כבר יש לך ירידת מחירים של עשרים אחוז. אתה מוזמן לבדוק אותי, קריית גת ספציפית.

אתה מדבר על הירידה שמדברים בגלל מחיר למשתכן. זה היה בגליל ים או בראש העין, לא?

לא בגליל ים וראש העין. אני חושב שזה יותר טוב להיות בעיר כמו תל אביב או ירושלים. יש שם יותר אפשרויות בשביל בילוי ופעילויות. בגליל ים ובראש העין אין כל כך הרבה לעשות, זה יותר שקט ושלווה. אני מעדיף את הקצב המהיר והמגוון של העיר הגדולה.

במרכז הארץ, הייתה שם ירידה של עשרים אחוז, בגלל החבר’ה של “מחיר למשתכן”. התחילו להוציא את הדירות למכירה. יצא לבדוק בגליל ים.

בגליל ים, אני חושב שיש שם ירידה של עשרה אחוז. עשרים אחוז נשמע לי מוזר. ואגב, לא אני מדבר על ראש העין, וזהו. אולי ראש העין פחות מכיר את קרית גת – עשרים אחוז. ואני אומר לך את האמת.

לא הייתי קונה גם עכשיו, אם אנחנו מדברים על גליל ים. בעצם, זה מפעל הפיס. הרי, מה שכחלון עשה עם המחיר למשתכן? אנשים קנו בגליל ים במיליון שמונה מאות, היום הם מוכרים את הבית שלהם בארבע וחצי, ארבע מיליון שקל. אמנם, הציפו את השכונה בדירות למכירה, אבל גם אם ימכרו לא בארבע וחצי, בארבעה מיליון שקל, יש להם שני מיליון שקל יפה, על חשבון מדינת ישראל.

ישראל צריך להבין משהו. מחיר המשתכן זה אנומליה. מה זה אנומליה? כלומר, אי אפשר להסתכל על זה כדבר רגיל. מחיר המשתכן זה ממש המדינה עשתה דבר שבדרך כלל לא קורה. נתנה לך איזו מתנה. עכשיו, המתנה הזאת לא שווה. יכול להיות שאתה יכול להיות שיש לך טונות של כסף, שאתה בן אדם עם עשר דירות, וזכית עדיין.

חברה שזכתה בגליל ים בהרצליה, זו חברה מהרצליה.

עובדי ההייטק שקיבלו מתנה ממדינת ישראל של שני מיליון שקל, סיבוב על חשבון המדינה.

אגב, גם מי שקנה במקומות פחות טובים, עדיין עשה אחלה כסף. עשה מיליון שקל. זה מחיר למשתכן. מי שלא זכה, סבסד את זה.

זה לא בדיוק, בעצם, מה היה המחיר למשתכן כשהחוק לא נכנס בשנת 2015.

הוא אמר: “אני הולך לתת את הקרקעות במחיר מסובסד לקבלנים, במקום שיהיה מכרז של קרקעי ישראל, שבו יתחרו ומי שמשלם את המחיר הכי גבוה על הקרקע הוא הזוכה. ואז הוא ימכור את הדירה במחיר יותר יקר.” הוא אמר: “אני נותן את הדירה במחיר מסובסד, את הקרקע במחיר מסובסד, בתמורה לכך שאותו קבלן מתחייב על מחיר מסובסד לזוכים ולזכאים של מחיר למשתכן.” ובעצם, כחלון ויתר על מיליארדי שקלים שמדינת ישראל הייתה אמורה לקבל על הקרקע, כדי לסבסד ולהוריד את מחירי הדיור. אמנם, הוא עשה את זה בשיטת ההגרלות, כי הרי איך ידעו למי לתת ולמי לא? ובעצם, נהיה פה קזינו אחד גדול. אני יכול להגיד לך שיש לי סטודנטים שמספרים לי.

אנחנו נשברנו. אנחנו כבר פעם חמישית שאנחנו לא מצליחים לזכות, או פעם עשירית שאנחנו לא מצליחים לזכות. אנחנו רוצים לקנות דירה רגילה בשוק החופשי. בינתיים, עבר הזמן, הכסף נשחק, ועכשיו גם ירידות בבורסה. אנשים מתוסכלים ואומרים: “המחיר למשתכן הזה” הרס אותנו. בנינו על הזכייה, לא זכינו. ובינתיים, משחקים את המשחק והפסדנו. ואלה שזכו, זה כמו מפעל הבית – מי שזכה ראשון שזכה, מי לא, בוכה. ויש הרבה שהרוויחו, אני יכול להגיד לך, חבר שלי. אני במקור מראשון, אני גר בתל אביב כבר עשר שנים, אבל חבר מראשון שזכה במחיר למשתכן ברמלה.

אמר לי: “אני מתלבט אם לקנות או לא”. אמרתי לו: “תקשיב, מחיר לא משתכן. אתה לא מתלבט עד שאתה מקבל מתנה מהמדינה. אתה לא מתלבט במרכז הארץ, אבל אם הוא היה שואל אותך לגבי דימונה, מה היית אומר לו?

בזמנו, אז הייתי אומר לו כן. אבל היום, אני אומר לך, כי כשהיה ריבית אפס, העולם היה שונה לגמרי מהיום.

היום בדימונה ובאזורים פריפריאליים וצאים הרבה מחיר למשתכן. אתה לא יכול למכור את הדירה, או חמש שנים או שבע שנים מהזכייה, או חמש שנים מהאכלוס. ומציעים שם כל החבר’ה שגרים בפתח תקווה או בראשון, ומציעים את הדירה בדימונה להשכרה. דירות עומדות ריקות בינתיים, הם משלמים כפל תשלומים – הם משלמים גם שכר דירה בראשון, וגם משכנתא החזר משכנתא על הדירה בדימונה, גם ועד בית בראשון, וגם ועד בית או דמי ניהול על דירה, שזה איזה שלוש מאות ארבע מאות שקל על הדירה. גם ארנונה שם.

אבל אם תבדוק את גרף מחירי הדיור בדימונה, אתה לא תראה ירידה. מי יודע מה, כי עדיין…

עדיין יש עלייה, אבל עוד הפעם.

אבל איך דירות עומדות ריקות ויש עלייה? אתה מבין שזה לא הגיוני, כי עוד פעם…

פעם הם עומדות להשכרה, אבל בוא, בוא רגע, נסכם, תראה, אותו אחד שבא להתייעץ איתי, ושואל אותי מה לעשות עם הכסף, אני כמובן ממליץ לו על השקעה חכמה. אני קורא לה לעשות חקר שוק מעמיק באזור מסוים, עם פוטנציאל של התחדשות עירונית. אגב, זה לא חייב להיות רק התחדשות עירונית. כל פוטנציאל של פיתוח אזורי שיקרה באותו אזור שהוא ישקיע, אם יבנו שם מכללה, אוניברסיטה, בית חולים – זה אזור מבטיח להשקעה, פארק הייטק יעשו שם תחנת רכבת. כביש מחלף לא משנה מה – ברגע שאתה עושה חקר שוק מעמיק, או לבד או עם מלווה משקיעים, מישהו מקצועי שילווה אותך, אתה עושה השקעה חכמה יותר. אתה קונה דירה עם פוטנציאל של עליית ערך. אתה מחפש גם דירה עם איזושהי, אני קורא לזה, “השבחה קטנה” לצורך העניין, שאפשר להפוך, למשל משלושה חדרים גדולה לארבעה חדרים, או חדרים קצת יותר קטנים. ישראלים עדיפים חדרים על פני שטח. ואז אתה קונה דירה, משפץ אותה, ומתאים אותה לצרכים של קהל היעד, אחרי שלמדת אותם. וכמובן, מתחיל לקדם את ההשבחה. אם זה התחדשות עירונית, מביא עורך דין, מביא יזמים, עושה מכרז, ומנסה לקדם את הנושא.

אז אני אומר לאותו אחד שבא אליי: “אם אתה רוצה השקעה מתאימה לך, השקעה יציבה, לא תנודתית כמו שוק ההון, לטווח ארוך. אם אתה רוצה להיעזר במינוף, זאת אומרת, אם הוא משקיע, אז הוא לא יקבל יותר מחמישים אחוז. אבל עדיין, אתה קונה דירה במיליון שקל, שמת רק חצי מיליון שקל. חצי מיליון שקל קיבלת מהבנק.”

השוכר משלם לך את המשכנתא. בשכר דירה, אולי אפילו תישאר עם תזרים חיובי כלשהו. יש לך הטבת מיסוי אם זו דירה יחידה. אתה אפילו תשכיר אותה בחמשת אלפים שש מאות שקל. אתה גם פטור ממס. כל הנושאים האלו, בעצם, אני מחזק אותם איתך ושייכת אותו לעבוד. ככה אני רואה את זה.

לעבוד יש היום מלווה משקיעים שיעשו את זה בשבילו.

את הכסף, אז אני אומר לו: “בוא, תשים אצלי בקרן. דמי הניהול גבוהים, אני יודע, אבל בוא תעשה 20%.”

אתה צודק, שזה תמיד קשה לדעת מה הדבר הנכון לעשות. לפעמים אין תשובה פשוטה או ברורה. חשוב להקשיב לתחושות שלך ולשקול את כל ההיבטים של המצב לפני שמקבלים החלטה.

תמיד יש את הטרייד אוף הזה. כלומר, אם אתה רוצה להשיג משהו אחד, אתה צריך לוותר על משהו אחר. זה נכון בחיים בכלל, ובעבודה בפרט. לדוגמה, אם אתה רוצה להשיג יותר כסף, אתה צריך להשקיע יותר שעות בעבודה, אבל אז אתה מוותר על הזמן שלך לעצמך ולמשפחה. אם אתה רוצה להשיג יותר הישגים בעבודה, אתה צריך להשקיע יותר מאמץ, אבל אז אתה מוותר על הזמן שלך לפעילויות אחרות. זה תמיד מחייב בחירה בין דברים שונים.

זה נכון. בנדל”ן, זה מאמץ בכלל לעשות השקעה חכמה. אגב, יש כאלה. אני מכיר מישהו שקנה דירה פעם ראשונה. הוא בא, ראה אותה בשכונה, קנה לא בירר. שאלתי אותו: “איך אתה יודע שהמחיר הוא טוב?” הוא אומר: “לא יודע, מצאה חן.” בעיניי, קניתי. אז יש גם כאלה שעושים, אבל אין ספק שזה לא מה שאני מלמד. אני מלמד לעבוד, לחקור שוק, ללמוד מה לעשות באמת.

באמת, זו עבודה וזה מקצוע וזו יזמות. אני, למשל, אומר לך: הנה, סתם דוגמה – תראה, איך קניתי דירה.

לפני שבע שנים הייתי חתם בשוק ההון. באו אלינו לגייס כספים, אם אני זוכר זה היה לוינשטיין שיכון ובינוי. הם באו והסבירו על התוכניות של תחנה ישנה והמשרדים שלנו בבית סונול. אני אומר “וואלה, מה זה? מה שהוא הולך לקרות שם?” כאילו לא ידעתי. לפני שבע שנים, סיימתי את הפגישה, והלכתי לחפש דירה ברגל. תוך כדי שאני מדבר בפלאפון, תוך שבוע הייתי עם דירה.

כמה באזור. הלילה היה סוער מאוד, הרוחות היו חזקות והגשם היה עז. בבוקר, כשיצאתי לעבודה, ראיתי שעץ גדול נפל על הכביש. הוא חסם את הדרך ולא יכולתי לעבור. צריך היה לקרוא לחברת החשמל כדי שיבואו ויסלקו את העץ.

באזור התחנה המרכזית הישנה, יש מספר מסעדות ובתי קפה קטנים וחמימים. הם מציעים מגוון של מאכלים מקומיים ומסורתיים, במחירים נוחים. הלקוחות יכולים להנות מאווירה נעימה ומשירות אישי. בנוסף, ניתן למצוא חנויות קטנות המוכרות מוצרים יד שנייה וייחודיים. האזור מציע חוויה מקומית ואותנטית למבקרים.

 הישנה, כן, אבל יותר ברחוב העלייה דווקא מצאתי את זה.

 זה אפילו עדיין. האזור הזה עוד לא היה נכון, ממש לא כמו שהם הציגו. נכון, מזלי, אני קניתי בעלייה ואפרופו ברחוב העלייה. ואשמע, כשאני באתי לשם, כשרק קניתי והזכרתי אותה אחרי זה, זוכר? היו בנות באות לראות את זה. אני רואה אותן יורדות מהרכב, מפוחדות. הייתי מחכה למטה.

להעביר מהדירה. מהרחוב היום, יש לך שם קאנטרי פתאום. שזה לא השוק, עלייה וכל האזור שונה פתאום. הוא מואר בלילה, והסיפור אחר. אז זה באמת עבד, אני אתן לך גם סיפור מעניין. סטודנט שלי קנה דירה בתחנה המרכזית עצמה, באזור ממש של התחנה, איפה שהמאגרים, איפה האריתראים והסודנים גרים. עכשיו, הוא הלך קנה שם דירה, ויום אחד הוא אומר לי: “תשמע, אני רוצה לקנות דירה נוספת. אין לי מספיק כסף, בוא ניכנס בשותפות, נקנה ביחד.” ובאתי איתו ביחד.

היה שם איזה בחור חרדי שהוא מנהל את הנכסים. הסתובבתי בדירה מגעילה, מאופשת, מסריחה. ריח נוראי. יושבים שם זרוקים על מזרונים, כל מיני סודנים ואריתראים. אממה, אתה מסתכל על המספרים.

וואלה, דירה בשני מיליון שקל מכניסה לך שלושים אלף שקל בחודש. כן, כי שם זה דירה, זו דירה יחסית גדולה. אגב, הסיבה שלא הלכתי על זה ככה – הבנתי שחלק בכלל לא מוגדר כמגורים, אלא כגלריה, כמסחרי. אבל האזור…

האזור הזה מלא בחנויות ומסעדות מעניינות. יש כאן מגוון רחב של אפשרויות לבילוי ובילוי. אפשר למצוא כאן חנויות בוטיק ייחודיות, מסעדות טובות ומועדוני לילה חיים. האזור פופולרי בקרב תושבי האזור והתיירים כאחד, בזכות האווירה הנעימה והמגוון העשיר שהוא מציע.

יחסית גדולה באיזשהו מבנה ישן ומגעיל ומכוער, אבל הוא משכיר לכל אחד, לכל עובד כזה, באיזה אלף ומשהו אלף חמש מאות שקל. מזרון מלא, מלא גרים שמה, שלשים אלף שקל על שני מיליון שקל. אז בסוף, כלכלית אחלה השקעה.

זה לא חוקי, אבל אתה יודע? לדעתי, זה לא חוקי לעשות זה. זו לא דירה.

דירה מפוצלת. אסור לך לפצל דירות. אתה מוכן? עוד פעם, ברגע שיש לך מספיק מקום, אסור לך לעשות שתי דירות – למשל, שתי יחידות דיור מפוצלות. זה אסור, זו עבירה פלילית על חוק התכנון והבנייה. אסור לי לקחת דירה ולעשות אותה שתי יחידות עם שני מטבחים נפרדים. אבל, כדירת שותפים, מותר לך.

אין מניעה לעשות דירת משותפים גם ברמה הזו. אני אגיד לך למה: אתה כבר חייב להיות תחת מספר דירות.

חברה, זה לא מספר דירות. אז אני אומר, נגיד, מצב כזה עכשיו: דירה.

דירה אחת? כן, זה דירה אחת. היא למעשה כמעט קומה שלמה. זה היה כמעט קומה שלמה. שוב, בסוף, כשאני עשיתי, זה מאוד מצא חן בעיניי. אבל אז התחלתי לעשות את הבדיקות, וגיליתי שזה בעצם אותו מבנה. הוא לא מיועד למגורים – חלקו למגורים, וחלקו מוגדר כמסחרי. ולכן, אמרתי, יש פה בעיה. אבל אם באמת כל הקומה הזאת הייתה מגורים.

אין שום בעיה, מותר לך. זה לא פיצול, זה לא מטבחים נפרדים, מונים נפרדים, חשמל.

ואחלה, השקעה לבין של העניין הזה. שוב, כשאנחנו הולכים למקום של יזמות, יש אפשרות. או באמת שאתה מתחיל לקטט רגליך ולחפש את העסקה הטובה אחרי שלמדת? אחרי שזה, או שאתה בא לאיש מקצוע שיעשה לך תשואה כפולה מהמדד, או שאתה אומר: “אני אפילו אלמד את זה”.

תגיד על הדרך, והם בזמן הזה. אני אעשה תשואה יותר מהממוצע, אבל אני גם לא אשלם את דמי הניהול המאוד גבוהים לאיש המקצוע. כלומר, יש לך את המסלולים אם אתה – אם אני מנסה להקביל לנדל”ן את הנושא של השקעה עוקבת מדד, שהיא עשרה אחוזי תשואה בממוצע.

היא בעצם, כמו שאמרתי, לקנות מקבלן דירה שנייה. לך תיפגש עוד ארבע, חמש שנים, שהיא תיתן לך שניים וחצי, שלושה אחוזים. ואתה בונה על עליית ערך, שאני לא חושב שתגיע כל כך מהר בשנים הקרובות, בגלל, בגלל זה ברור לי מאה אחוז, שעוד עשר שנים יהיה גבוה יותר.

אבל אני פחות. עוד הפעם, אני פחות אוהב את מבצעי הקבלנים. אגב, גם עכשיו בנק ישראל ריסן אותם. אני יותר מאמין בדירות יד שנייה, אלו עם הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית.

פה, בעצם, הבוננזה קנית דירה ישנה, שיפצת אותה. אתה משכיר שהשוכר משלם את המשק, ונתנה. וכשזה יקרה, אז באמת נהנית מעליית ערך ומבניין חדש, בית חדש, גדול יותר, עם מעלית, ממ”ד ומרפסת שמש. אני חושב, אבל, שאנחנו כן יכולים להסכים שכמו כל דבר, צריך בסוף ללמוד ולדעת ולחקור, כי באמת השקעות סולידיות, פשוטות, רגילות, הם לא בהכרח נותנות לך את הצורות שאתה מכוון אליהן.

אלא אם כן אתה באמת מסתפק במועד, ויש אלטרנטיבות יותר טובות. אבל אם רוצים לעשות השקעה בצורה חכמה, אז צריך ללמוד. ושוב, אני מזכיר, יש את האינפיניטי, את הקורס של האינפיניטי דרך המרכז האקדמי פרס. מי שרוצה, מוזמן להיכנס.

רק עוד משהו אחד. זה לא רק העניין של ללמוד, זה ברור חד-משמעית. ואגב, לא רק לגבי השקעות. בכל דבר, אני אישית, כמשקיע, מאוד מאוד מאמין בפיזור. בגלל זה, גם אני אומר, אני חושב שדירה ראשונה זה טוב. זה אחלה שיהיה לכם את הפיזור הזה.

מעבר לזה, אני חושב ששוק ההון מעניק את כל הפיזור שצריך. מעבר לדבר הזה, הנה אני אומר לך, אם יש מישהו שהוא מתעקש על נדל”ן, אני אף לא פוסל במדינה זרה, אם זה מה שמתאים לתנאים שלו. כל מקרה לגופו.

אני תמיד אנסה לקחת אותו לשוק ההון. אם זה לקרן או אם זה מדדים, שוב תלוי מה שמתאים לו. אבל אם אני רואה שהבן אדם מתעקש, אנחנו נציע לו משהו שכן יכול להתאים לרצונות שלו, ביחס למה שגם אני מאוד.

מאוד מסכים איתך. בסוף, צריך להבין את הבן אדם, את הרצונות והצרכים שלו, ובאמת לתפור לו חליפה לפי הצרכים. תמיד כדאי גם לפזר ולא לשים את כל הביצים בסל אחד.

נועם, תודה רבה לך. היה מאוד נחמד. חברים, אני מאוד מקווה שעזרנו לכם להחליט בהתלבטות עם איפה להשקיע. ואם לא עזרנו לכם, אתם מוזמנים לפנות אלינו ולשאול שאלות. אז תודה רבה לכם, וניפגש בפרק הבא. תודה רבה.