פרק 2- דירה בהנחה, האם זה באמת משתלם?

שלום וברוכים הבאים לפודקאסט נדלן אקדמיק. בפודקאסט הזה אנחנו נדבר על כל מה שמעניין בתחום

הנדלן, ובפרק הזה אנחנו נדבר על דירה בהנחה, איך אפשר לקנות דירה בהנחה על חשבון המדינה. האם

מדינת ישראל מנסה לעודד חתונות? ושאלון טריוויה קצר בסוף, אז בואו נתחיל.

השם שלי דני דניאל, והיום נמצאת פה לצידי שני אבוטבול. היי שני, מה שלומך? ברוך השם דני, מה שלומך?

מצוין, יופי, תוכלי קצת להציג את עצמך? בטח. קוראים לי שני אבוטבול, אני מראשון לציון, במקור אני מכירת

ביאליק, ואני סטודנטית למשפטים שנה ב’ במרכז האקדמי פרס.

וואי, משפטים זה נשמע סופר מעניין, איך הולך? האמת שהתואר ממש ממש מעניין, אני ממש מתחברת. איך

הגעת לזה, למה דווקא בחרת משפטים? האמת שידעתי תמיד שאני אלמד משפטים, זה משהו שבאמת תמוה

בי, כל העולם של צדק ומשפט, אה, נו, סדרה סתם משהו פה, עולם המשפט בישראל. תגידי שאני, באיזה

התמחות את תרצי להמשיך ככה? נכון, כרגע כנראה שבתאגידים.

למה לא בנדלן? אנחנו בפודקאסט של נדל”ן, אולי בעקבות הפודקאסט, תעברי לנדל”ן. אנחנו נתחיל לאט

לאט, נתחיל ולקנות דירה, ואולי אחר כך גם נתמחה בנדלן. נו יאללה, תתחיל, ניסיתם? ניסית להתחיל? האמת

שניסינו, ניסינו דרך המחיר למשתכן.

נרשמנו כמה פעמים להגרלות, אבל לצערי זה לא צלח. טוב, אז רגע, בואו נסביר למאזינים, מה זה בכלל מחיר

למשתכן? מי שלא מכיר, מחיר למשתכן, היום התוכנית הזאת נקראת דירה בהנחה. זאת בעצם תוכנית

ממשלתית שהמטרה שלה היא בעצם לתת דירות, או למכור דירות במחיר מופחת.

איך הם עושים את זה? פשוט הקבלנים קונים את הקרקע במחיר מסובסד, בתנאי שימכרו לזכאים את

הדירות במחיר מופחת, ובנוסף אפילו בפריפריה יש מענקים של בין 40 ל- 60 אלף שקל. תראה, זה נשמע ממש

ממש טוב, זאת גם הסיבה שניסינו להירשם, אבל הבעיה היא שזה מאוד מאוד קשה לזכות בהגרלות האלה.

נכון, צריך הרבה מזל, ואפרופו מזל, אז מגיע לך בטח מזל טוב.

נכון. מתחתנת בקרוב? איך אתה יודע? עשיתי עליך תחכים. האמת, מכיוון שאמרת שאת בת 27 , אז התנאים של

הזכאות זה בעצם אם אתה רווק יחיד, או אלמן או גרוש בלי ילדים, אז אתה זכאי רק מגיל 35 ומעלה.

אם אתם זוג נשוי, או ידועים בציבור, או עומדים להתחתן בתוך שלושה חודשים, אז אתם זכאים, ומכיוון שאמרת

שניסיתם ואת 27 , אז אני מניח שאת מתחתנת בקרוב. נכון, נכון. אז בעצם לרווקים, מגיל 35 הם יכולים בעצם

להירשם כרווקים? כן, את יודעת למה.

למה? כי בעצם הרעיון הוא, המדינה מנסה לעזור לאנשים לקנות דירות במחיר מופחת כדי שיהיה ניתן לגור, כדי שלא יהיה איזושהי קומבינה של משקיעים. לצורך העניין, אני יכול לרשום את הדירה על הבן שלי שהוא בן 18 , ואז

בעצם אני משקיע, לא באמת מתכוון שהוא יגור בדירה. וזאת לא מטרת התוכנית.

המטרה המקורית של התוכנית זה בעצם לעזור לאנשים שבאמת רוצים לגור, שיגורו בדירה במחיר מופחת. טוב,

האמת שמי שנשאר רווק עד גיל 35 , נראה לי שכדאי לפרגן לו גם בדירה בהנחה. כן, לפעמים אני אומר, זה

איזושהי מזימה ממשלתית, כדי שאנשים יתחתנו, אז אומרים להם, יאללה, תתחתנו, ואז תוכלו לגשת להגרלות

האלה.

רגע, ורציתי לשאול אותך, דני, מה בעצם גובה ההנחות? זה באמת כל כך שווה לקנות דרך המחיר למשתכן? כן,

תראי, האמת שצמצמו את זה היום, זה נקרא מחיר מטרה, זה מסלול שונה ממחיר למשתכן, אבל ההנחה היום

מוגבלת עד 20% פחות ממחיר הדירה, או עד 300,000 שקל ההנחה. מה שכן, ההפחתה או המחיר נקבע לפי

מתי שהקבלנים זכו, ובינתיים מחירי הדירות עלו, אז ההנחה כאילו גדלה. אבל אני יכול לספר לך שבהגרלות

הראשונות של מחיר למשתכן המקורי, אנשים שם, וואלה, שיחקו אותה בענק.

אני אתן לך דוגמה למשל, את שכונת גליל ים בהרצליה. בגליל ים, אנשים זכו, קנו את הדירה לפני שבע שנים

במיליון וחצי, מיליון שמונה מאות, ועכשיו שבע שנים אחרי, שכבר יכולים למכור, הם מוכרים אותה בארבע,

ארבע וחצי מיליון שקל, מעל שני מיליון שקל רווח על חשבון מדינת ישראל. וואו, איזה כיף להם.

זה באמת משהו שכל כך לא מובן מאליו להצליח לזכות ועוד לקנות במחיר כל כך זול ולמכור ביוקר. ומה לגבי

להשכיר את הדירות? אז כמו שאמרתי, אי אפשר למכור את הדירות, כי שוב, למה בעצם גם לא מאפשרים

למכור? בואו רק נסביר. ברגע שהמכירה של הדירה היא או שבע שנים מזכייה בהגרלה, או חמש שנים

מהאיכלוס.

וזה כדי שלא יהיה מצב ששוב שהמשקיעים לא יעשו סיבוב על המדינה. לצורך העניין, זוג יקנה את הדירה בזול,

הדירה תהיה מוכנה למכור ברווח. וזאת לא המטרה, המטרה שוב היא לעזור לאנשים שבאמת רוצים לגור.

אז למכור אסור, אבל מותר להשכיר. אבל גם פה יש קיצ’. מה הבעיה? וזו תופעה שאני כבר רואה הרבה מאוד

שנים, במיוחד בפריפריה, כשיש המון משקיעים שקונים דירות באזורים מסוימים, בשכונות חדשות.

בהתחלה כולם קונים, הכל נחמד, או אם ניקח את זה למחיר למשתכן, יש לנו זוג שגר בפתח תקווה, והוא זכה

בדימונה. עכשיו, הוא לא באמת מתכוון לגור בדימונה, אלא הוא מתכוון לגור בפתח תקווה, אבל מה לעשות? זה

איפה שהוא זכה, וגם זה יתאים לו לתקציב. כמוהו, יש הרבה מאוד אנשים שזכו בדימונה, שלא מתכוונים באמת

לעבור לגור.

ויעברו כמה שנים, הדירות יהיו מוכנות, כולם יקבלו מפתח, ואז מה עושים? שלט להשכרה, כי הוא לא באמת

מתכוון לגור. ואז יהיה מצב שיהיה הרבה דירות, נראה את השלטים האלה, להשכרה, להשכרה, אבל לא בטוח

שיש מספיק שוכרים בשכונה החדשה בדימונה שירצו לגור, גם צריך לקחת בחשבון שהשכונה עוד לא מפותחת,

עוד אין גני ילדים, אין בתי ספר, אין כבישים, אין שבילים. ואז מה קורה שיש הרבה השכרה ומעט שוכרים?

המחירים יורדים.

וזה אגב במקרה הטוב, במקרה הרע, הדירה עומדת ריקה, ואף אחד לא רוצה לשכור אותה. עכשיו, את מבינה

את המשמעות של דירה שעומדת ריקה? אותו זוג שזכה מפתח תקווה, ממשיך לגור בפתח תקווה, לשלם שכר

דירה בפתח תקווה, לשלם ארנונה בפתח תקווה, לשלם ועד בית בפתח תקווה, ובנוסף, יש לו עכשיו לשלם את

המשכנתא על הדירה בדימונה, את הארנונה על הדירה בדימונה, למרות אפשר להקפיא לחצי שנה, אבל אחר

כך זה נגמר, ואת דמי הניהול על הבניין החדש, זה איזה 300-400 שקל. זאת אומרת, יש לו פה כפל תשלומים,

משפחה כזאת גם עלולה לקרוס, כי אסור להם למכור.

בקיצור, זה משהו שצריך לקחת בחשבון, וזו תופעה שבדרך כלל קורית בעיקר בפריפריה. אחרי כמה זמן, כמובן

זה מתיישר, לאט לאט השכונה תופסת, ואז גם המחירים עולים. אבל בהתחלה, צריך לקחת את זה בחשבון.

וואו, האמת שחידשת לי המון. אני באמת חושבת שלנו כזוגות צעירים, אין באמת את המסלול הזה שמדריך

אותנו באמת איך לקנות, מה השלבים, מה צריך לעשות, מה לפני מה, איפה כדאי לקנות, הדברים האלה

באמת די פתוחים אצלנו, ואני אשמח לשמוע ממך מה באמת השלבים שצריך לעבור כדי לקנות. אוקיי.

אז קודם כל, צריך להוציא תעודת זכאות, זה דרך האינטרנט, יש איזושהי אגרה של 200 שקל, ולהציג מסמכים.

זה לוקח משהו כמו עשרה ימים, אחרי עשרה ימים קיבלת תעודת זכאות, את נכנסת לאתר של ההרשמה

להגרלות, ואת יכולה לבחור שלוש ערים. הטיפ שאני נותן, זה בתוך העיר תבחרו את כל הפרויקטים, אל תתחילו

זה כן, זה לא, ממש תבחרו את הכל, שוב, הרעיון הוא כמה שיותר להגדיל את הסיכויים של הזכייה, ולהתפלל,

להתפלל, זה השלב שצריך להתפלל כדי לזכות, ואם באמת זכית, את מקבלת הודעה, והמקום שזכית, גם פה

צריך מקום ראשוני, שישאר קצת יותר, כמה שיותר דירות כדי לבחור, שיהיה יותר חופש בחירה, ולאחר מכן,

ממתינים עד שהקבלן יקבל היתר בנייה, צריך להוציא אישור עקרוני למשכנתא, שבאמת אפשר לעמוד

בתשלום של הדירה, ולאחר מכן, חוזה, בחוזה צריך לשים לפחות שבעה אחוז, אני ממליץ גם פה, לקחת עורך

דין, מטעמכם, בדרך כלל זה קבוצה, זה מחיר מופחת, כי כולם נעזרים באותו עורך דין, אבל נורא נורא חשוב,

מכמוך שלומד משפטים, צריכה לשים לב לקטע הזה.

ובעצם, מהרגע שנרשמתי, קיבלתי את ההודעה של הזכייה, עד הרגע שאני, בעצם, יכולה לקבל את המפתח

ולהיכנס לדירה. כמה לדעתך זמן עובר? זה נורא תלוי בפרויקט, בגדול, אני תמיד אומר, לפחות ארבע שנים,

אבל זה תלוי גם בתהליך, האם יש היתר בנייה, האם אין, לפעמים יותר בנייה לוקח שנה, שנתיים, ולפעמים יותר,

למשל בחיפה, היה מקרה שמעל ארבע שנים חיכו, ועוד לא התחילו לבנות, בגלל כל מיני בעיה שם בתשתיות.

לקחת זמן, לקחת זמן, זה עניין של שנים.

אני אהיה כנה שלפעמים אני חושבת, האם באמת זאת התוכנית הכי טובה, שדרכה אנחנו נוכל לקנות דירה,

או שבעצם אולי כדאי לנו לחשוב על רעיון אחר, כי אנחנו ניסינו באופן אישי כמה פעמים להירשם, וכמה פעמים

קיבלנו הודעה שאנחנו לא זכינו, אז חשבנו אולי באמת לא להירשם לה ערים באים אנחנו רוצים לגור, אולי

להירשם לה ערים אחרות שהן פחות מבוקשות, יותר פריפריה, או ללכת על כיוון אחר, אולי יש את כל

20/80 . אוקיי, אז בואי נדבר רגע על הסיכויים של הזכייה. א’, מה שאמרת זה , הפרסומים האלה של ה 10/90-

אגב נכון. מה קורה? רוב האנשים רוצים לגור באזורי הביקוש, ולכן דווקא שמה הסיכויים מאוד מאוד נמוכים, כי

יש הרבה מאוד אנשים שרוצים.

אם באמת תנסו ללכת על אזורים שהם לא הכי מבוקשים, אז הסיכויים גדולים. אבל צריך לשים לב לעוד משהו,

יש גם תיעדוף. יש איזושהי עדיפות שמדינת ישראל קבעה לשלוש קבוצות.

למשל לנכים, לאנשים שעושים שירות מילואים פעיל, מילואימניקים, ולבני המקום. אוקיי, מה זה התיעדוף הזה?

לצורך העניין, עכשיו הגדילו את זה בגלל המלחמה למילואימניקים ל 20- אחוז. זאת אומרת שאם יש 100 דירות,

20 אחוז, 20 דירות הם רק לטובת אותם מילואימניקים, ואז הסיכויים שלהם כמובן גבוהים יותר, אם הם לא זכו

אז הם עוברים הלאה.

אז מה שקורה זה שאם אתה לא בקבוצה הראשונה, השנייה והשלישית, בעצם הסיכויים מאוד מאוד

מצטמצמים, ממש ממש הופכים להיות קלושים לשאר הציבור הכללי, משהו כמו הסיכוי שהרווי ספקטר יקנה,

יעשה עסקה בקריאת ביאליק. אגב הוא יהודי, לא יודעת אם ידעת. כן, ודאי, נתתי את הדוגמה, אבל הסיכויים

הם לא גבוהים.

ולגבי השאלה ששאלת, האם כדאי לבחון אפשרויות אחרות? אז כן. תראי, יש אנשים שבאמת בנו על מחיר

למשתכן, מנסים ומנסים, וזה כבר לוקח להם שנים. בינתיים, מה קורה? איפה הם גרים? או בשכירות, או אצל

ההורים.

אבל בואו ניקח את הדוגמה שהם גרים בשכירות, זאת אומרת הם מוצאים המון המון כסף בשכירות בינתיים,

שהוא הולך כאילו לפח, במקום להתחיל להחזיר את המשכנתא. והמחירים בינתיים עולים, מחירי הדיור עולים,

אז בעצם אותם אנשים שחיכו, הפסידו. כי אם באמת הם היו קונים דירה בשוק החופשי, אז כבר הייתה להם

דירה, והם כבר מתחילים להחזיר את המשכנתא, והם היו במצב הרבה יותר טוב מהיום שאין להם כלום ועדיין

ממשיכים לגור בשכירות.

אז לכן זה מאוד אינדיבידואלי. זאת אומרת, יש יתרונות בתוכנית הזאת? אם זה המחיר המופחת, אם זה המימון.

אגב, לא דיברנו על המימון.

ידעת שיש לך גם יתרונות במימון בתוכנית הזאת? לא. זוג צעיר שקונה דירה, בדרך כלל, או לא בדרך כלל, לפי

מגבלות בנק ישראל, זכאי עד 75% מימון. זאת אומרת, קנית דירה במיליון שקל, לא תקבלי משכנתא יותר

מ 750- אלף שקל, ולצורך זה צריכים להביא 250 אלף שקל.

זה בשוק חופשי. בדירה, בהנחה, בתוכנית הממשלתית, יש פה הטבת מימון שאומרת שעדיין נשארים עם

ה- 75% , אבל הם נגזרים לא מהמחיר שבאמת קנית את הדירה, אלא בשווי האמיתי שהוא גבוה יותר. ואז בעצם,

 75% מהמחיר הגבוה, זה יכול לצאת 90% מהמחיר האמיתי, ואז את מביאה רק 10% , אתם מביאים רק 10%

ובעצם יש פה עוד איזושהי הטבה.

את יכולה לקנות דירה גם במחיר זול, וגם עם פחות הון עצמי שהבאתם מהבית. אז זה גם הטבה שאת יכולה

להרוויח פה. אני עוד פעם אחזור לשאלה הקודמת, כי בעצם אם אתה אומר שאני יכולה להביא במחיר למשתכן רק 10% , אז למה לא לעשות את התוכנית של ה10/90 או 20/80 שגם אני צריכה להביא פחות הון עצמי, וגם זה נראה לי יותר מהיר מאשר לחכות שנים למחיר למשתכן.

אוקיי, אז קודם כל, כי זה כבר 10% ממחיר הרבה יותר גבוה, כי השוק החופשי, הדירות שם נמכרו במחירים יותר גבוהים אבל אני לא פוסל את האפשרות.

אגב, 10/90 כבר אנחנו רואים פחות, היה לנו באמת בשנת

2024 הרבה מאוד מבצעים כאלו שהקבלנים, כדי לנסות לעודד מכירות, נתנו, אפשרו את זה. בנק ישראל

התחיל להזהיר את הבנקים להתחיל יותר מידי לעשות את הגילוש שסטטיסטית כל אחד משש עסקאות לוקח

90/10 ואת ההלוואות קבלן האלו, ולכן בנק לאומי למשל מאשר רק 20% לקנות דירה, לא פחות מזה, אז , פחות 10% , יותר 20% , אבל אני לא פוסל את האפשרות.

שוב, כשאתם תקנו דירה בשוק חופשי, א’, אתם יכולים קודם כל לבחור איפה שאתם רוצים באמת לגור, לא

איפה שזכיתם בהגרלה, אז יש לכם יותר בחירה, אתם יכולים לבחור איזה דירה אתם רוצים, איזה קומה, איזה

מיקום, איזה כיווני אוויר למשל. אגב, הרבה שואלים אותי, יש אנשים שזוכרים במסגרת דירה בהנחה, ואז הם

אומרים, איך אנחנו נבחר את הדירה? כי, לא יודע מה אמרתי, אבל בתהליך, בעצם כשאתה מגיע לבחירה, יש

בסך הכול 45 דקות שבהם אתה צריך לבחור את הדירה, כמובן ממה שנותר, מאלה שבחרו לפניך, ולכן אני

מאוד ממליץ להגיע בצורה מסודרת, זאת אומרת, לעשות שיעורי בית בבית, לפני, לראות איזה דירות יש, לראות

את התוכנית העמדה, איפה עומדים הבניינים, לראות מה באמת אתם מעדיפים, איזה קומה, וכמובן תקציב,

קומה, כיווני אוויר, אגב, כיווני אוויר, איזה כיוון אוויר היית בוחרת? אני חושבת מערב, לא כל כך מבינה בזה.

בגלל הבריזה מהים? כנראה, כן.

טוב, זה טוב במקרה, ואת באמת גרה על איזושהי עיר חופש, בדרך כלל מאוד יקרה, הדירות האלה שפונות

לים. אבל זה משהו ש, אגב, לא רק את, רוב הישראלים בוחרים את המערב בגלל הבריזה מהים בערב, אבל זה

לא באמת נכון לבחור לפי כיוון, אלא יותר לפי מה קורה מסביב. ניתן לך דוגמה, אם למשל, יש בניין, וממערב

לא יש בניין אחר גבוה, לא ים, אלא בניין אחר גבוה שמסתיר את האור ואת האוויר, לעומת זאת, ממזרח, יש

שדה פתוח וגינה ונוף יפה.

מה תבחרי עכשיו? את הנוף היפה, כנראה. את המזרח. זריחה בבוקר.

נכון, תשובה רומנטית, תהני מהזריחה. אז לכן, באמת מומלץ, בהגרלות אלו של המחיר למשתכן, דירה בהנחה,

נגיע מוכנים לנסות להבין את הפרויקט, את השכונה, את הבניינים, את העמדה שלהם, את הדירות, להגיע עם

רשימה מסודרת ומתועדפת, וכך יהיה יותר קל לבחור דירה שמתאימה לכם. ולשאלה שלך, אם לא הולכים על

מחיר למשתכן והולכים על שוק חופשי, אז פה אני מאוד ממליץ, א’, ללכת לבנק, אפשר להתקשר, לקבל

אישור עקרוני, לראות שאתם עומדים בתנאים ותוכלו להשלים את העסקה, מבחינת תקציבית, מבחינת

המשכנתא, מבחינת ההון העצמי שיש לכם, ואז יש יותר חופש בחירה, לא צריך לחכות, לא צריך, מותר למכור מתי

שתרצו, אתם לא כבולים לעסקה.

אז יש גם יתרונות בשוק החופשי, בדירות יד ראשונה. השאלה היא יותר ככה אינדיבידואלית, כל אחד לפי

ההעדפות והצרכים. לגבי כן, אני ממליץ לכם להמשיך לנסות.

במקביל, באמת אולי כדאי לראות גם עסקאות של דירות יד ראשונה, ואולי אפילו יד שנייה, גם זה אני לא

פוסל. מה זה אומר עסקאות של יד שנייה? לקנות דירה ממישהו אחר, אבל זה כבר קצת יותר מורכב, על

זה אנחנו נדבר בפרקים הבאים. תודה רבה, דני.

בכיף, בשמחה, ושיהיה לכם המון המון בהצלחה. ותודה לכל מי שהאזין לנו, ואנחנו בפרקים הבאים נדבר על

עוד נושאים מאוד מאוד מעניינים מעולם הנדלן, אז אני מזמין אתכם להמשיך לעקוב אחרינו, אם יש נושאים

שאתם תרצו שנדבר עליהם, אתם מוזמנים להגיב, או בפייסבוק של המרכז האקדמי פרס, או פה בתגובות

למטה, ועד אז, את יודעת מה, מה עם השאלון טריוויה? אה, כמעט שכחתי. יאללה, אז תבואי תשאלי.

טוב. דני, כמה דירות קיימות בישראל נכון לשנת 2023 ? משהו כמו שלושה מיליון. אוקיי, כמה דירות נבנות

במדינת ישראל בשנה? קצת פחות מ 60- אלף התחלות בנייה, שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בודקת, שזה די

משתנה, אבל 2024 פחות או יותר 60 אלף.

כמה דירות לא מכורות שנותרו בידי קבלנים יש בישראל? זה עוד נתון שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עוקבת

אחריו. כמה דירות לא מכורות, הכוונה שהקבלנים בונים ועדיין לא מכרו. היום יש דווקא כמות נכבדת, משהו כמו

70 אלף דירות שהן לא מכורות.

נכון מאוד. כמה משכורות נדרשות כדי לקנות דירה בישראל? דירה ממוצעת היום בישראל היא סביב 2.3 מיליון

שקל, משהו כמו 200 משכורות. אם לצורך העניין כל המשכורות היו הולכות רק לצורך זה, כמובן.

כן, כמובן. בכמה נמכרה הדירה הכי יקרה השנה? בתל אביב נמכרה דירה ממש על קומה שלימה, משהו כמו

אלף מטר עם נוף לים ברחוב הירקון, בקרוב למאה מיליון שקל. וואו, הייתי ממש שמחה לקנות אותה.

זה הייתי יותר מהדירות שמחיר למשתכן. הייתי יותר, כן. אבל לאט לאט, צריך לחשוב.

להתחיל מאיפה שהוא. ושיש שאיפות גבוהות. ועוד שאלה ממש מעניינת, כמה אנשים כבר זכו בהגרלות של

התוכניות הממשלתיות? טוב, קודם כל התוכניות האלה כבר הרבה מאוד שנים, מ- 2015 שהן נפתחו לכל

הפרויקטים החדשים, לערכתי יש כבר מעל 120 אלף זוכים.

וואו, אני אשמח להיות ה- 120 אלף אחד. תאמיני וזה יקרה. שיהיה המון בהצלחה שאני.

תודה רבה לך. היה לי כיף לארח אותך, נתראה בפרקים הבאים. בעזרת השם, תודה