פרק 3- נדל"ן מסחרי או למגורים, מה עדיף להשקעה ראשונה?

שלום וברוכים הבאים לפודקאסט נדלן אקדמיק, הפודקאסט שבו נדבר על כל מה שמעניין בתחום הנדלן.

והיום אנחנו נדבר על הנושא, האם כדאי להשקיע בנדלן למגורים או נדלן מסחרי. נבין מה היתרונות וחסרונות

של כל דבר כזה, וכהרגלנו נסיים עם שאלות טרוויה קצר.

אז יאללה, בואו נתחיל. השם שלי דני, והיום אנחנו מארחים את אלי גרמן, אהלן אלי, מה העניינים? טוב דני, מה קורה? בסדר, גמור אלי, בוא תספר לנו עליך. טוב, מאיפה להתחיל? בן כמה אתה? טוב, אז אני אלי גרמן, בן 24 , בוגר של המרכז האקדמי פרס, בדיוק סיימתי את התואר הראשון במנהל עסקים. אה, מזל טוב. כן, תודה. וגם עובד פה.

איזה יופי. ומה מביא אותך אלינו לפודקאסט? תראה דני, אני חיכיתי לפגישה איתך, אני נמצא עכשיו בצומת

בחיים. הצלחתי לחסוך איזשהו סכום קטן, אוקיי? שאני רוצה להשקיע אותו בנדלן, ואני ממש מתלבט אם

להשקיע בנדלן מסחרי או במגורים.

מצויין. אחלה שאלה לפודקאסט, אז בואו נדבר על זה. בואו קודם כל ננסה להבין את המושגים.

נדלן למגורים, מה הכוונה? דירות. דירה, להשקיע בדירה, לקנות דירה, לקחת משכנתא, שוכר לשלם את

המשכנתא, אחלה השקיעה. נדלן מסחרי, מה הכוונה? משרדיים וכדומה.

יפה, להשקיע במשרד, זה יכול להיות משרד, זה יכול להיות כל דבר שיש בו עסק, לא אנשים שגרים, אם זה

מבנה למשרדים, לתעשייה, חניון, תחנת דלק, קיוסק, מלון, אפילו המכללה, איפה שאנחנו נמצאים, אוקיי? גם

זה בעצם מבנה שמיועד למכללה, לעסק. אז יש לנו את המגורים ויש לנו את המשרדים, את המסחרי, מה

חשבת יותר? מה נראה לך? תשמע, אני שמעתי שהתשואה במסחרי גבוהה יותר, אז אתה יודע, אני מחפש איפה שהתשואה כמה שיותר גבוהה. אוקיי, האמת שזה נכון, אוקיי? במדינת ישראל, מחירי הדירות מאוד מאוד גבוהים, המחירים גבוהים, ולכן, אלף, יותר קשה להיכנס, אני מניח שזה מה שיביא אותך, כי היום לקנות דירה בישראל, זה כבר יותר מכמה מאות אלפי שקלים שיש לך.

לגמרי. יפה. אז אם אין הרבה כסף ורוצים משהו קצת יותר קטן, אחת היתרונות באמת של המשרד, זה שזה

יותר מודולרי, זאת אומרת, אתה יכול לקנות משרד קטן בתוך קומה, לפי התקציב שלך, של 15 מטר, של 20

מטר, אוקיי? אז יש פה באמת סף כניסה יותר קל, כי הסכומים הם יותר נמוכים למשרד קטן.

אוקיי. אני מניח שזה מה שיביא אותך. ושאלת לגבי תשואה.

תשואה בעצם, זה מה שהנכס מניב לך, מהשכירות, אוקיי? אמרת נכון, במגורים למשל, התשואה היא, אתה יודע כמה תשואה למגורים במדינת ישראל? אין לי מושג, אני מקווה שהיא מאוד נמוכה. נכון. פחות משהו כמו 2 עד 4 אחוז זה תשואה די נמוך.

2 אחוז תשואה? בבנק אתה יכול לקבל יותר על פיקדון. זה לא ספק. זה נכון.

לעומת זאת, במסחרי, אנחנו מדברים על פי 2, פי 3 יותר, אנחנו מדברים על בין 5.5 עד אפילו 8 אחוז לנכס

טוב. אז הנה באמת התשואה יותר טובה. זה בשנה, נכון כשאנחנו מדברים על תשואה או איך זה הולך? נכון, נכון.

התשואה היא שנתית, אותו דבר גם ריבית, ריבית היא שנתית. למרות שאתה משלם, משכנתא כל חודש, או שאתה מקבל את הכנסה כל חודש, אבל התשואה כשאנחנו מדברים עליה היא שנתית. הבנתי.

אז איך אני יכול לקבל את ההחלטה, מה עדיף בשבילי מבחינת השקעה? טוב, בואו נדבר רגע קצת על יתרונות וחסרונות. למה חשבת, למה הוא נשאל הפוך? למה הרבה אנשים משקיעים בנדלן במגורים במדינת ישראל?

תשמע, כל אחד צריך שיהיה לו בית היום. נכון, ובעצם המגורים זה תחום קצת יותר יציב.

זאת אומרת, במדינת ישראל בכלל יש בעיה של חוסר בהיצע, וביקוש גבוה לדירות, למגורים, האוכלוסייה שלנו גדלה, אנחנו כבר מעל עשרה מיליון איש פה, ואין מספיק דירות. חסרות דירות במדינת ישראל, וזה אגב מה שהביא לעליית המחירים מקום המדינה ועד היום, אנחנו במגמת עלייה, למרות שהיו שנים שהמחירים ירדו פה, מחירי הדיור, זה אולי מפתיע, אבל זה קרה, אבל סך הכל עליות היו גבוהות יותר והמגמה היא של עלייה. עכשיו, למה זה קורה? למה? בגלל עוד פעם העניין של היצע וביקוש, אני אתן לך דוגמה.

למשל, אם יש הרבה דירות, והרבה אנשים שרוצים למכור את הדירות, ויש מעט קונים, אז כל קונה כזה, שיש לו מבחר גדול, הוא יתחיל להתמקח עם כל מוכר, ואז הוא יקנה במחיר יותר נמוך. במקרה הפוך, מה שיש לנו

במדינת ישראל, אין הרבה דירות, יש מעט דירות, כי יש מעט קרקעות שזמינות לבנייה. והקבלנים לא בונים

באותו יחס של קצב גידול האוכלוסייה.

אז מכיוון שאין מספיק דירות, לעומת ביקוש גבוה, אז יש תחרות על כל דירה. ובמקרה כזה, מה קרה למחירי

הדיור? מזנקים למעלה. אז לכן, כשאתה משקיע בדירה למגורים, כמו שהרבה ישראלים אוהבים לעשות, מי

שיכול כמובן, אז יש לנו משהו שיגרום גם לעליית ערך, ולכן, למרות התשואה הנמוכה, אנשים יותר נצמדים

להשקעה במגורים.

אגב, זה משנה איפה אני משקיע למגורים, כי נגיד אני סתם, מבחינת הון עצמי, יש לי נגיד לפריפריה, המקומות המפורסמים, באר שבע, הקריות. בוודאי. המיקום, אתה יודע, דונלד טראמפ אמר שיש שלושה דברים חשובים בנדלן.

אתה יודע מה הם? לא. לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן. זאת אומרת, המיקום הוא פקטור חשוב ביותר בתחום הנדלן.

אז בהחלט שיש הבדל בין להשקיע בתל אביב ללהשקיע בבאר שבע, או בדימונה, או באזורים אחרים. המחירים הם שונים, התשואות הן שונות. אגב, זה עובד הפוך.

בדרך כלל, דווקא באזורי יוקרה, בתל אביב, התשואה היא נמוכה יותר, סביב השני אחוז. לעומת זאת, בדימונה, אתה יכול לקבל תשואה גבוהה יותר. למה? וואלה, למה? כי המחירים יותר גבוהים.

זאת אומרת, אתה קונה דירה בתל אביב בחמישה, שישה מיליון שקל, תשכיר אותה בשמונה, עשר, זאת לא אותה תשואה כמו שאתה קונה בארבע מאות אלף שקל ומשכיר באלפיים שקל. זאת אומרת, דווקא בפריפריה, התשואות הן יותר גבוהות במגורים. הבנתי.

אז זה בעצם מה שדיברנו עכשיו, זה היתרונות של נדלן במגורים. יש גם חסרונות? או ש… יש גם חסרונות,

בוודאי. בסוף יש לך פה למצוא איזושהי השקעה שהיא מתאימה לך, שהמבנה בסדר, שאין בעיות עם המבנה

אחרי שתכניס את הסוחרים.

מה לעשות? שאתה יודע, יש כאלה שאומרים שזו הכנסה פסיבית. אני מאוד לא אוהב את המשפט הזה פסיבי, כי מי שיש לו סוחרים יודע שיש בו התעסקות. זאת אומרת, יש לך משפחה שגרה, מן הסתם הבית עובד, פתאום יש בעיה במזגן, יש בעיה בדוד, יש פה הלך, שם הלך, יש קצת התעסקות.

כמובן שזה עדיין הרבה יותר טוב מאשר לעבוד עבודה רגילה, אוקיי? יש לך בוס על הראש ויש לך משימות

לעשות. אז יש התעסקות, זה לא שזה פסיבי לחלוטין, אבל מן הסתם, כולנו היינו מעדיפים להתעסק פעם בבל

לתקן איזושהי בעיה מאשר לעבוד רגיל. יש לי דרך אולי לפני הקנייה לגלות בעיות כאלה, נגיד? כן, בוודאי.

כשאנחנו עושים עסקה מאוד חשוב, לפני כן נעשות חקר שוק, ללמוד את השוק. קודם כל, להתחיל מזה

שאנחנו צריכים להיות ממוקדים על אזור מסוים. לא להתחיל להתפזר, לא לחפש, כמו שאמרנו, בתל אביב

ובאר שבע, בדימונה ובנהריה.

להבין מה התקציב, וקודם כל להתחיל מה התקציב, כמה הון עצמי יש, כמה משכנתא אפשר לקבל, גיבשנו

תקציב, ואז בוחרים אזור שהוא מתאים לתקציב. מתמקדים באזור הזה, אני קורא לזה אזור ההשקעה, שבו אני מתחיל לעשות את חקר השוק, לבדוק, להסתובב, לראות, לשאול, לראות כמה מחירים נסגרו לפי רשות

המיסים. קיצור, אני בוחן את האזור ואז אני מכיר יותר טוב וכמובן, תוך כדי בחינה, אני רואה דירות למכירה ואז, או משרדים אגב, ואחרי שאני ראיתי, בדקתי, ישבתי, ניהלתי משא ומתן, אני חותר לסגירה של עסקה שהיא תהיה מבחינתי העסקה הטובה ביותר.

ואת כל זה אני עושה כאילו לבד, או שיש לי איזה דרך? כי איך אני יכול לדעת אם המחיר דירה הוא באמת השווי שלה, או ש… מבחינת מחיר, יש לנו, כל עסקה במדינת ישראל, מדווחת לרשות המיסים. יש במעמד החתימה על החוזה, יש עורך דין, ואז העורך דין מדווח, זה טופס שנקרא משח, מדווח על העסקה לרשות המיסים כדי לדעת איך לגבות את המיסוי. אז אותה עסקה שמדווחת, נמצאת באתר שנקרא מידע נדלן רשות המיסים, שאפשר להיכנס אליו, ולראות את כל העסקאות.

יש היום גם אתרים שמנגישים את זה בצורה יותר סימפטית ו… נחמדה מאשר האתר הזה. אפשר לראות איך

אתר מדלן, שהוא אתר מצוין, ואז אתה רואה עסקאות שנסגרו באזור בשנה האחרונה. אה, זה גם ללא עלות?

זה חינם, זה פתוח לכולם, זה חינם.

אתה יכול לראות את זה מכל מקום בעולם. אתה נכנס או למדלן, או למידע נדלן רשות המיסים, רואה איזה

עסקאות נסגרו באזור בשנה האחרונה, בכמה אתה מבין מה הדירה למשל שלושה חדרים ממוצעת באזור, ואז זה בעצם העוגן שלך למחיר שהוא המחיר הממוצע, ומשם כמובן עושים את ההתאמות לפי הנכס שתמצא,

וכמובן אפשר להיעזר באנשי מקצוע, אם זה מתווכים, אם זה שמאי, שמאי אפשר לעשות, בדרך כלל לוקחים את השמאי כשלוקחים את המשכנתא. אבל אם תיקח אותו עוד לפני שקנית את הדירה, אז זה נקרא שמאות

מוקדמת, היא עולה משהו כמו 3,000-4,000 שקל, משהו כזה, אבל אז השמאי עושה את כל הבדיקות של הנכס, שהוא לפי התסריט, של חריגות, ואז זה גם מעריך את הנכס, וזה נותן לך אינדיקציה יותר טובה לגבי העסקה שלך.

הבנתי . אז זה בעצם כל מה שאני צריך לדעת בגדול, להשקיע בנדלן למגורים. כן, יש עוד הרבה מה לדעת, אבל זה באופן כללי.

עכשיו בוא נדבר על משרדים. משרדים. תראה, במשרדים הסיכון הוא יותר גבוה.

למה? כי כשאני קונה דירה ואני רוצה להשכיר אותה על איזושהי משפחה, מן הסתם, דיברנו, יש צורך במגורים, יהיה לי, כמובן אם קניתי גם באזור ביקוש, אז יהיה לי יותר קל להשכיר. לעומת זאת, משרדים, יש פה סיכון יותר גבוה, כי לא בטוח שיהיה מספיק שוכרים שירצו לשכור או עסקים שירצו לשכור שטח בבניין שלך, או דווקא ממך ולא מהמתחרים שלך, מבחינת יציבות. משפחה בדרך כלל באה כדי לגור, אוקיי? גם משפחה עם ילדים שהם לומדים בבית ספר, בגני ילדים, לא היו צריכים עכשיו להתחיל לעבור דירה כל שנה, שנתיים, זה גם עולה להם עלויות מעבר.

אז הם בדרך כלל באים לטווח ארוך. לעומת זאת, במבנה של משרדים, אם למשל לקחת איזשהו עסק

שהחליט להיות עסק חדש, אוקיי? אפילו מישהו נתן לך דוגמא. אני גם יש לי משרד שאני שוכר, ולידי יש משרד שאיזשהו בחור שהוא מהנדס, עבד בהייטק, הרוויח הרבה מאוד כסף, והחליט לעשות איזשהו סטארט-אפ.

החליט לפתח איזשהו משהו טכנולוגי, שכר משרד לידי, היה נורא מבסוט, השקיע בלשפץ את המשרד, השקיע מאוד מאוד במשרד, ואחרי חצי שנה הבין שזה לא בדיוק מה שהוא ציפה, העסק לא עובד, אין כבר כסף, צריך בסוף לשלם את המשכנתא והכל, ופשוט סגר. ואז המשרד הזה, הוא פשוט סגר את העסק, הוא היה צריך לשלם איזשהו פיצוי, אבל עדיין היה לקח הרבה זמן למצוא שוכר חדש. עסקים קטנים בכלל, יש להם סיכוי יותר גדול לסגור, כי מן הסתם, כשעסק קיים ועובד, אז הוא מחזיק יותר זמן, אבל כשמישהו שהוא פתאום רוצה לפתוח עסק, והרבה ישראלים, יש להם יזמויות, ורוצים לפתוח עסק, הסיכון פה הוא יותר גבוה, גם זה מתחלק לפי ענפים, במיוחד ענפים של תחום המזון.

רוצים לפתוח בר, מסעדה, זה משהו שהוא מאוד טרנדי, אנשים נורא מתלהבים, לוקחים מיליון שקל הלוואה, אתה יודע, בסוף, כשאתה פותח מסעדה, יש המון המון ציוד מאוד יקר, איזה שולחנות, כיסאות, מטבח, סירים, צלחות, כל הדברים האלה עולים המון כסף, הם לוקחים הלוואות, ואז אם המסעדה תפסה, בסדר, אם היא לא תפסה, אתה מתחיל להיכנס לחובות, וסוגר. הסיכון של עסקי המזון הם מאוד מאוד גבוהים, שאפילו הבנקים מאוד לא אוהבים לממן את זה, ממש צריך לבוא מסודר, עם תוכנית עסקית, עם משקיעים מאחוריך, מאוד לא קל. אז מבחינת סיכון, כשאתה משקיע במשרד, הסיכון שהשוכר שלך לא יהיה מספיק זמן, ולטווח ארוך, הוא גבוה, גם אם הוא עושה חוזה, הוא יכול פתאום להרגיש שזה לא זה, הוא יכול לסגור, לפשוט רגל, ואז תצטרך למצוא מישהו אחר, ופה, כשהנכס עומד רק, אתה כבעלים, בעצם יש לך הרבה מאוד עלויות שאתה צריך לספוג.

אם זה ארנונה, שאני לא יודע אם אתה יודע, אבל ארנונה למסחרי, היא יותר יקרה מארנונה למגורים. ארנונה

כאילו מה, זה פעם בחודשיים? זה עבור כל חודש, אבל היא פעם בחודשיים אתה משלם אותה, אבל היא מאוד גבוהה. זאת אומרת, אם אני משווה למגורים, אז שם זה יותר זול, ארנונה העסקית היא גבוהה יותר.

דמי ניהול, אוקיי? הדמי ניהול, גם פה, הם פר מטר הרבה יותר גבוהים מאשר למגורים. לא יודע, כמה אתה

משלם אצלכם ועד בית? אני מאמין ש 100- שקל, 150 . יפה.

אז שם, כמובן תלוי בגודל, אבל פר מטר במשרד זה הרבה יותר גבוה. למה? כי זה בניין, יכול להיות שיש אפילו שומר, צריך לשלם לו משכורת, יש מעליות, יש חברת אחזקה שמנקה, ומחזיקה את הבניין, ויש המון תחלופה ותקלות. בקיצור, המחיר שהנכס עומד ריק, שאתה צריך לשלם בינתיים, עליך ולא על הסוחר שלך, ארנונה, דמי ניהול, החזר על הלוואה, קנית את הנכס לצורך העניין עם הלוואה, אז זה לא משכנתא.

משכנתא זאת ההלוואה הזולה ביותר לטווח ארוך. פה אנחנו מדברים על החזר של ריביות במיוחד בתקופה שלנו גבוהות, ואז אתה צריך שהתשואה תהיה מעל הריביות שאתה משלם. בקיצור, יש פה סיכונים כשהנכס עומד ריק.

למה? אז אני לא לוקח משכנתא כשאני נגיד סתם, בוא נגיד משרד או אפילו חנות. זאת הלוואה מסחרית.

הלוואה מסחרית בריביות יותר גבוהות.

ואני גם צריך הון עצמי של  25% או שזה שונה? זה משתנה. זה משתנה לפי הסיכון שלך. ככל שהעסק יציב

יותר ואתה בא עם תוכנית עסקית מסודרת ואתה כבר יש לך רקע, אז אתה תקבל מימון יותר גבוה.

ככל שאתה פחות מוכר, או עסק יותר חדש, אתה צריך להביא הון עצמי יותר גבוה. נגיד ואני באמת מתחיל,

רוצה עכשיו משרד. אין לי עוד באמת כאילו קבלות לבוא ולהראות.

מה בערך ה… תראה, אני יכול להגיד לך שיכול להיות שבכלל אפילו לא ירצו לממן אותך. כי אתה בעצם לא

חדש בתחום הזה. אתה בא ככה פתאום, לא בטוח שגם תלוי באיזה שלב המשרד נמצא.

זה, אתה יודע מה? בוא נדבר על זה רגע. אם החלטת להשקיע במשרד, קיים, ועובד ויש לך שוכר, אז זה כבר

סיכון יותר נמוך. זאת אומרת, אתה, לצורך העניין יש עכשיו מישהו שיש לו משרד שהוא משכיר לאיזשהו משרד סוכני ביטוח, ואותו אחד, בעל הנכס, החליט לעשות השקעה אחרת, או שהוא צריך כסף, החליט למכור לך את המשרד.

במקרה הזה, יש לך כבר משרד עם שוכרים, אתה בודק שהם באמת מתכוונים להישאר לטווח ארוך, מחדש

איתם את החוזים, וזה משהו שהוא קיים ועובד. פה, הסיכון הוא כבר יותר נמוך, ואולי אפילו זאת השקעה טובה.

כן? כי אם התשואה מספיק גבוהה והשוכרים הם טובים, אחלה עסקה.

במקרה כזה, גם אם תלך לבנק ותראה חוזה חתום וצ’קים, הבנק ילך לקראתך וייתן לך מימון יותר גבוה.

לעומת זאת, אם תלך על השקעה על הנייר של נכס מסחרי, שזה אגב משהו שאני יכול להגיד לך שאני פחות

ממליץ. סיכון גבוה יותר? בדיוק, זה סיכון גבוה.

תחשוב שעוד לא בנו את הנכס, מה יכול לקרות? היזם נעלם? כן, זאת אומרת, יש לך פה סיכון כפול. א’, סיכון

בכלל שתגיע לקו הגמר. לבנות פרויקט, זה אופרציה, זה סיפור, זה לא קל לבנות מבנה.

עכשיו, הרבה פעמים, זה אפילו לא איזה יזם, אלא איזה מארגן קבוצות רכישה שמארגן כמה חבר’ה ומבטיח

להם, בואו הנה, קחו עשרה אחוז תשואה וכשהבניין יש סגור וסיפורים ומוכר כל מיני פנטזיות, כמובן לא מתחייב, אין שום התחייבות, אבל הוא מדבר איתך במונחים של עשרה אחוז תשואה, אתה אומר לעצמך, וואלה, עשרה אחוז תשואה, איזה יופי, ואז אתה נכנס. אבל עוד לא בנו את הבניין. עכשיו, עד שיתכננו, יוציאו היתרים, קבלן, בהנחה שהוא לא יפשוט את הרגל בדרך, ותגיע לקו הגמר, לאכלוס, תהליך שלוקח זמן, וסטטיסטית, רוב הקבוצות רכישה האלו המסחריים, יש עיכובים, ובכלל, גם במגורים בקבוצות רכישה, יש עיכובים, וכל שנים כאלה של עיכובים, זה כסף ששמת, והוא נשחק בינתיים, ולא בטוח שהוא יחזיר את עצמו.

מסוכן. זה סיכון אחד, שתגיע בכלל לקו הגמר, ותקבל את המפתח. מה הסיכון הבא? שתצליח להשכיר.

האם בכלל תצליח להשכיר? כי תחשוב שאתה נכנסת להשקעה הזאת, וכמו שלך יבטיחו את ה 10%- תשואה

הוירטואלים האלה, גם לחברים האחרים בקבוצה, גם להם יבטיחו. ואז כולם מקבלים את המפתחות. השלב

הבא זה להתחיל להוציא את המשרד הזה לשכירות.

לא בטוח שיש מספיק ביקוש באזור הזה, או לבניין הזה, שאנשים ירצו לפתוח את העסק שלהם שם, אבל אנחנו רואים ההיצע הגדול של משרדים שעומדים להשכרה. ביקוש נמוך. מה קורה למחירים? יורדים למטה.

אז לכן, כשאתה הולך על עסקה של נכס משרדי, למשל, שהוא על הנייר, אנחנו מדברים פה על סיכון כפול. גם

כשתגיע לקו הגמר, בכלל שיבנו את זה, ולא תצטרכו אגב להוסיף הרבה כסף, או שיפשוט לכם את הרגל

הקבלן וסיפורים, וגם שבכלל תצליח להשכיר, וגם מבחינת מימון, לא בטוח שתקבל מימון גבוה, אם בכלל. אתה יודע מתי כן תקבל מימון גבוה? מתי? שוב, אם אתה בא עם שוכר מראש, מה שנקרא עסקה סגורה.

אם לצורך העניין אתה רוצה להיכנס לפרויקט הזה, יש לך כבר שוכר, למשל, סתם, מישהו שיש לו משרד ליד,

המשרד הוא ישן, מיושן, והוא רוצה לעבוד במשרד חדיש, מפואר, מודרני, אוקיי? אז אחד כזה, אם תסגור איתו מראש, שהוא יהיה השוכר שלך, ואז אתה בא עם חוזה חתום לבנק, אז במקרה הזה, אתה בעצם יכול לקבל מימון יותר גבוה. הבנתי. תשמע, אז ממה שאתה אומר לי, אולי עדיף לי באמת שההשקעה הראשונה כן ללכת למגורים? תראה, כמו שאמרנו, גם במגורים יש סיכון, גם פה, אם לא עשית ההשקעה מספיק טובה, יכול להיות שיש לך בעיות בנכס עצמו.

אגב, במקרה הזה, כדי למזער את הבעיות מבחינת התחזוקה של הנכס, אני הרבה פעמים ממליץ לקחת בדק

בית. דיברנו על שמאי, אבל יש גם מה שנקרא בדק בית. מה זה בדק בית? בדק בית זה מהנדס או הנדסאי, שמגיע לעשות בדיקה של כל המערכות של הבית, אם זה הדוד, אם זה החשמל, אם זה האינסטלציה, וממש הוא בודק ובוחן את המבנה כמו שהוא נמכר, וברגע שהוא מגלה את הליקויים, אז אתה בעצם רואה מה ש… מה עלול ללכת אחר כך כשאתה תמצא את השוכרים.

ואז יש לך אפשרות או לבוא למוכר ולהגיד, שמע. אה, אני עושה את זה אבל לפני הקנייה עדיף בדיוק. ואני יכול לעשות דבר כזה באמת? בוודאי.

מה זה אתה יכול? זה זכותך. אתה אומר למוכר, למשל, דירה. באת לקנות דירה, אתה לא יודע מה המצב שלה, המוכר אומר לך, סבבה, אני גר בה כבר הרבה שנים, אחלה דירה, והכל נראה טוב ויפה.

אבל אתה לא איש מקצוע, אתה לא מהנדס, אתה לא הנדסאי, אתה לא מבין בתחום הנדלן. הכל נראה לך

בסדר, חודש שאפילו הוא צבע אותה לפני, כדי לטשטש כל מיני סדקים ובעיות. ואז במקרה כזה, קנית את הדירה, לא בדקת לפני, על ידי איש מקצוע, ואז מגיע פתאום הגשם, ופתאום המים חודרים דרך תקרות, ורטיבויות, ונזילות וסיפורים.

ואז גם יש לך שוכר, והשוכר מתלונן, ואתה צריך לתקן תוך כדי שהוא גר, וזה עשה לו נזק. קיצור, סיפור שלם.

אז כדי למזער את זה, אתה יכול להזמין לפני שקנית.

זאת אומרת, הגעת למשא ומתן עם המוכר, סיכמת מחיר, אתה אומר לו, תשמע, אני רוצה לקנות, אבל אני

רוצה להביא בדק בית, לראות שהכל בסדר, הכל תקין, הכל עובד. עכשיו, אם אין לו מה להסתיר, הוא יגיד לך,

אוקיי, בסדר, תביא. איזה אתה? האיש מקצוע בא, בדק רע, מתריע על ליקויים, ואז אתה בא למוכר ואתה אומר לו, תשמע, הנה, יש פה רשימת ליקויים.

מה הוא יעשה? הוא יוריד את המחיר? לא יודע. יפה? או, תגיד לו, או שאתה תוריד לי את המחיר של הדירה. זה אגב טוב למשא ומתן, כן? כי אז אתה אומר, אוקיי, אני סיכמתי איתך מיליון שקל על דירה תקינה, אבל

הנה, לפי הבדק בית, יש פה נזק של ליקויים, שלתקן אותם יעלה לי עוד מאה אלף שקל.

אז או שתוריד לי, במקום מיליון, תמכור לי את הבית ב- 900 , מה שכנראה לא יקרה. אגב, בדרך כלל הם גם

מנפחים את המחיר החברה האלה, כי אתה הזמנת אותם. או שתתקן אותם, ואז תביא לי את הבית מסודר, אין בעיה.

אתה לא רוצה להוריד לי במחיר? תסדר את הדברים. ואז הבית מוכר. אבל מה שכן, זה לפחות אתה יודע מה

הדברים, גם לא מאה אחוז, זה אף פעם לא, אין גרנטי של מאה אחוז הזה, אבל זה ממזער עוד פעם את

הסיכון, ואז אתה קונה נכס שהסיכויים שיהיו בעיות, שלא עלית עליהם קודם, הם נמוכים יותר.

זה יותר כאילו כמו דאבל צ’ק הזה על הנכס. הבנתי. זה משהו שלא ידעתי וחידש שלי, אז כבר זכיתי

מהפודקאסט הזה.

האמת שזה מעניין, אבל כשאנשים קונים רכב, הם לוקחים לבדיקה. ואנשים לא יודעים על השירות הזה. זה

שירות שגם לא יקרה, אלף אלפיים שקל, והרבה אנשים לא משתמשים, קונים דירות ולא משתמשים בזה.

אגב, זה גם דירות יד ראשונה, גם כדאי להשתמש, כי כשקנית דירה מהקבלן, ובדרך כלל זה נקרא פרוטוקול

מסירה. לפני שהוא מוסר לך את המפתחות, הוא עושה איתך סיבוב. עכשיו, לא בכך אתה תגלה אם

הניקוז מתנקז כמו שצריך במקלחות, או אתה לא איש מקצוע.

אז גם פה כדאי לצרף את אותו איש בדק בית, שהוא איש מקצוע, הוא יכול לאתר את אותם בעיות, וכמובן

למזער. ההבדל הוא שאם קיבלת דירה מקבלן, ויש ליקוי, גם אם אתה עולה עליו חצי שנה אחרי, הכל בסדר, לא צריך להילחץ, יש אחריות. לפי חוק המכר, לקבלן יש אחריות, במיוחד בשנה הראשונה זה שנת הבדק, הוא יתקן לך.

אבל, אתה כבר עברת דירה, ועכשיו יבוא הסיני, וצריך לבלות יום, ולקחת חופש, זה לא נעים, נכון? זה לא כזה סיפור. אז עדיף לעשות את זה לפני. בדירה יד שנייה לעומת זאת, גילית ליקוי אחרי חצי שנה, בעיה שלך.

אתה לא תבוא למוכר שלך, שלפני חצי שנה, מחר אחת אתה בא, ותגיד, בוא, תסדר לי עכשיו את הדוד, הוא

התפוצץ. זה כבר סיפור אחר. ואם אני באמת הולך על זה של לקנות דירה להשקעה והכל, היית ממליץ באמת

לעשות את זה לטווח ארוך, כאילו שתהיה השבחה, או עסקת אקזיט נגיד? יפה, זה באמת שני סוגים של

עסקאות, אקזיט ונדלן מניב, ואקזיט זה לקנות, לשפץ ולמכור, או, נדלן מניב זה אסטרטגיה אחרת, זה לקנות

נכס, לקחת משכנתא, הסוחר משלם את המשכנתא, עד שהנכס 100% בבעלותך, או עד שיקרה לו משהו,

באמצע, איזושהי השבחה, עליית ערך.

זאת אומרת, התחלנו בתשואה, שאלת לגבי תשואה, תשואה זה בעצם מה שאתה מקבל כל חודש, ברמה השנתית

זאת התשואה. אבל אני טוען שיותר חשוב זאת ההשבחה. ודווקא במגורים, השבחה היא יותר גבוהה, אם אתה הולך על נכס מראש, שיש לו פוטנציאל של עליית ערך.

אם זה בגלל התפתחות של האזור, הבנו בית צף, מכללה, בית חולים, אזור תעשייה, משהו שהולך לקרות, רכבת, כבישים, משהו שהוא הולך לפתח את האזור, או השבחה של התחדשות עירונית. שאותו נכס, אחרי 10-15 שנה, יעבור תמ”א 38 , או פינוי בינוי, ואז קיבלת נכס חדש. זה בכלל השקעה מנצחת.

אגב, תמ”א 38 עדיין עושים, כי שמעתי משהו ש… תמ”א 38 זו תוכנית שסיימה את דרכה, נכשלה אגב. וואלה.

כן, אבל אין לנו פודקאסט שלם שנדבר על הנושא הזה.

יש תוכנית חלופית כרגע, זה נקרא חלופת שקד, עיריות מכינות תוכניות עצמאיות, אבל זה כבר פרק שלם וגדול שנדבר עליו בפרק אחר. הבנתי אותך. אז מה אתה אומר? אתה הולך על משרד או מגורים? תשמע אחרי…

אגב, הייתי בהתחלה נעול יחסית על משרד, אבל עכשיו שנית לי את החשיבה לגמרי, אני די בטוח שאני לך על איזושהי דירה ככה.

תראה, אם אני מסכם, אני לא שולל את נושאי המשרדים. יש לזה יתרונות שאפשר להיכנס בתקציב נמוך יחסית, זה לא כמו דירה שהיא מאוד יקרה. אם אתה מוצא נכס שהוא קיים ועובד עם שוכרים איכותיים לטווח ארוך, אז אתה יכול וקנית את זה גם פחות ממחיר שוק, אז אתה יכול ליהנות גם מנכס שהוא שלך, שגם הוא יכול לעבור איזושהי עליית ערך.

אתה יכול לקבל תשואה יפה שאין אותה בנדלן למגורים, ואתה בעצם, יש לך גם עוד יתרונות לטווח ארוך, זאת אומרת, זה לא שאני פוסל את ההשקעה בנכסים מסחריים, ולהפך, אם מצאתי הזדמנות טובה, אז יכול להיות שזה אחלה דבר. אבל לצד זאת, צריך לקחת בחשבון שלמגורים יש גם את היתרונות שלהם. ולכן, הרבה פעמים אני ממליץ להתחיל ממגורים, להנות מהפטורי מהמיסוי, ליהנות מהמינוף הגבוה, ליהנות ממס הכנסה הנמוך, אבל, בסוף, אני אומר גם, אפשר לגוון.

וזה בעצם השורה התחתונה. אני ממליץ להתחיל דווקא במגורים, אם אפשר, להיכנס גם למסחרי, ותמיד טוב

לגוון את הסיכונים ואת ההשקעות. זה תמיד טוב.

יאללה, תודה לך, דני, ממש עזרת לי היום לקבל החלטה שהיא, אני מאמין, גם די משמעותית. אני באמת שמח לעזור לך ולכל המאזינים שלנו. ובכלל, מאזינים, אם גם לכם, תגידו לנו מה אתם חושבים.

האם כדאי להשקיע בנדלן למגורים? בנדלן מסחרי? אולי יש עוד דברים שלא דיברנו עליהם. נשמח לשמוע

אתכם. ובכלל, נשמח שתגיבו לנו בתגובות, ואנחנו ניפגש בפרק הבא.

אלי, אתה רוצה שנעשה איזה שאלון טריוויה? כן, יאללה. אז לפני שהם מסיימים, שאלון טריוויה קצר. ועכשיו,

לשאלון הטריוויה שלנו.

אתה מוכן? יאללה, שוט. יאללה. מי הקניון הראשון שנפתח בישראל? הקניון הראשון בישראל זה קניון איילון,

שנפתח ברמת גן ב 1985 , בדיוק לפני 40 שנה.

איזו חברה ישראלית מחזיקה את הנדלן המסחרי הגדול ביותר בארץ? קבוצת עזריאלי חולשת על רוב השטחי

המסחר בישראל. ואגב, הם גם הקימו את קניון איילון. וואלה.

איזה סוג של נכס מסחרי נחשב לנכס בעל התשואה הגבוהה ביותר? בדרך כלל. בתקופה האחרונה, בגלל

שהרבה מהמסחר הפך להיות באונליין, אנשים קונים דרך האונליין, אז דווקא המחסנים הלוגיסטיים נהיו מאוד

מאוד מבוקשים, וגם לא צריך להשקיע הרבה כסף בלבנות אותם, סך הכול אבל יחסית זה לא יקר, ויש לזה

המון המון ביקוש בתשואה מאוד גבוהה. איזו עיר בישראל נחשבת לעיר הקניונים? עיר הקניונים, זאת ראשון

לציון.

יש שם הרבה מאוד שטחי מסחר ביחס לתושבים. איזו עיר בישראל רשמה את הזינוק החד ביותר בשטחי

המשרדים בעשר השנים האחרונות? הזינוק הכי גדול קרה בפתח תקווה, עיר האורות.