פרק 1- דירה עם הון עצמי נמוך!

(0:00) שלום וברוכים הבאים לפודקאסט נדלן אקדמיק, הפודקאסט שבו נדבר על כל מה שמעניין בתחום הנדלן. (0:08) בפרק הראשון אנחנו נדבר על איפה כדאי להשקיע, איך אפשר להשקיע גם אם אין הון עצמי גבוה, (0:15) ולסיום שאלון טרי וקצר, אז יאללה, בואו נתחיל. (0:20) השם שלי דני דניאל, נמצאת איתי היום באולפן, אור הבולבול, היי אור מה שלומך? (0:24) היי דני, אני בסדר, מה שלומך? (0:26) מצוין על הכיפה, כאור בואי תציגי את עצמך.

(0:29) אוקיי, אז אני אור, אני בת 24, במקור מקריית מוצקין, והיום גרה בהרצליה. (0:35) סטודנטית כאן במרכז האקדמי פרס, בתואר ראשון לתקשורת ומנהל עסקים, (0:40) קצינה בשירות קבע בחיל הים. (0:42) וואו, חיל הים, איזה כיף, אני מת על הים.

(0:44) אין על הים, אבל דני, בוא תציג לנו גם את עצמך. (0:48) אוקיי, אספר על עצמי קצת. (0:50) השם שלי דני דניאל, אני כבר מעל 25 שנה עוסק בתחום הנדלן.

(0:55) בעבר הייתי סמנכל בכיר בחברות יזמיות, (0:58) בנינו עשרות אלפי דירות, שטחי מסחר ותעסוקה, גם בארץ וגם בחול. (1:05) בשנת 2011 יצאתי לעצמאות, נכנסתי לכל מיני יזמויות, להשקעות. (1:11) יש לי מכון למחקרי נדלן, וכמובן מרצה גם במרכז האקדמי פרס.

(1:16) וואו, דני, איזה רזומה, הולך להיות לנו מעניין, אה? (1:19) ברור שיהיה מעניין. (1:20) הקהל אחרון, תקשיבי, אני אתחיל עם שאלה מעניינת. (1:23) קדימה.

(1:24) ליאור, אם פתאום היה נופל עלייך איזה סכום של חצי מיליון שקל. (1:28) וואו. (1:29) לא משנה, ירושה, מפעל הפיס, לא משנה מאיפה.

(1:31) מה היית עושה איתו? (1:33) קל הולכת, נוסעת לטייל בעולם, ומתחילה בתאילנד. (1:36) וואי, זה תמיד כיף, תאילנד. (1:39) אבל מה אם קצת לחשוב קדימה, לטווח ארוך, אולי לעשות איזושהי השקעה, (1:44) שבהמשך, גם במקום שתעבדי בשביל הכסף, הכסף יעבוד בשבילך, תעשי יותר טיולים, מה את אומרת? (1:54) אפשר גם ברולטה, כן? (1:56) אבל לא, אני לא מדבר על השקעות כאלה, הן קצת יותר מסוכנות.

(1:59) אני מדבר על משהו קצת יותר בטוח ויציב. (2:02) מה את אומרת? (2:03) איזה השקעה יש בטוחה ויציבה? (2:05) דירה להשקעה. (2:06) וואו, בחצי מיליון שקל, דירה להשקעה כאן בישראל? (2:09) אולי אתה מדבר איתי על חורים.

(2:11) האמת שנכון, בישראל מאוד קשה לקנות דירה בחצי מיליון שקל, אבל אפשר למנף. (2:17) ומה זה אומר למנף? (2:19) יפה. (2:20) כמו שאם מנוף, זאת אומרת, את רוצה להרים איזשהו משקל, (2:23) את לא יכולה לבד, אז המנוף עוזר לך להרים אותו.

(2:26) מינוף פיננסי, זה אומר שאת יכולה לקנות דירה בעזרת משכנתה, (2:31) ואז לא צריכה להביא את כל הכסף, אלא המשכנתה עוזר לך לקנות דירה בסכום יותר גבוה. (2:36) יאללה, מה את אומרת? (2:37) טוב, בהנפת משקולות אני סבבה, אפילו כדאי שאני אחדש את המנוי לחדר כושר, (2:43) אבל למנף את הכסף הזה, כסף ירד, מה, איך עושים את זה? (2:47) אוקיי. (2:48) על חצי מיליון שקל לא נצמי, יש לך דירה בבעלותך? (2:52) לא, שידוע לי.

(2:53) יפה, אז אם אין לך דירה, תוכלי לקבל עד 75% מימון מהבנקים למשכנתאות, (2:59) זה אומר שתוכלי לקבל פי שלושה מיליון וחצי שקל משכנתה, (3:03) חצי מיליון שקל הון עצמי, מביא אותנו לשני מיליון שקל דירה בישראל, (3:08) הנה כבר התקרבנו יותר למרכז. (3:09) מה את אומרת? (3:10) עדיין לא נשמע לי הגיוני, מי ייתן לי מיליון וחצי שקל משכנתה? (3:13) צודקת. (3:14) כי זה לא רק לפי שיעור המימון, זה גם תלוי ביכולת ההחזר.

(3:18) במקרה שלך, או בוא נאמר ככה, אם מיליון וחצי שקל משכנתה, (3:23) נותן לנו החזר חודשי של משהו כמו שמונת אלפים שקל בחודש, (3:28) לטווח של שלושים שנה. (3:30) זאת אומרת, בשביל לקבל שהבנקים יאשרו לך שמונת אלפים שקל בחודש החזר משכנתה, (3:35) את צריכה פי שלוש משכורת, 24 אלף שקל נטו. (3:38) זה הסכום שאת מקבלת בתור קצינה צעירה? (3:41) לא, לא אני לפחות.

(3:43) טוב, אז בואו נהיה קצת יותר ריאליים. (3:45) קצינה צעירה בקבע, אני מניח שהמשכורת שלך סביב השבע וחצי, שמונה, משהו כזה? (3:51) כן, זה יותר האזור. (3:52) יפה.

אז שליש מזה, אנחנו מדברים על 2,500 שקל בחודש החזר משכנתה, (3:57) מה שנותן לנו סכום של חצי מיליון שקל, חצי מיליון שקל משכנתה, (4:02) ואז במקרה הזה, נחלק ל-0.75, נותן לנו סכום של 666 אלף שקל דירה, סכום לדירה. (4:11) כשרבע מזה 166 אלף שקל, זה סך הכול הון עצמי שאת צריכה להביא, (4:16) ואז יש לך דירה בסכום של 666 אלף שקל, תוכלי אפילו לקנות בקריות קרוב להורים, (4:23) כמובן יש גם הוצאות נוספות. (4:24) יאאלה, מה אתה אומרת, דירה בקריות? איך נראה לך? (4:26) וואו, קרוב להורים, התחלתי להשתכנע, אבל רגע לפני אמרנו שאני צריכה הון עצמי של 166 אלף שקל, נכון? (4:34) כן, ואני גם אומר לך, זה לא כזה פשוט לקנות דירה ב-666 אלף שקל, מכיוון שזה סכום נמוך, (4:44) אז צריך לעשות פה השקעה ממש טובה וחכמה, זאת גם תהיה דירה קצת קטנה, (4:49) שתוכלי כמובן להשכיר אותה סביב 2,500 שקל בחודש, ויש פה תהליך, וכמובן צריך לבחור דירה עם פוטנציאל השבחה.

(5:00) ואיך בוחרים פוטנציאל השבחה, או מה זה בכלל פוטנציאל השבחה? (5:03) יפה. לפני שאני קונה את הדירה, אני מסתכל על כל מיני תוכניות עתידיות לאזור, ורואה מה הולך לקרות. (5:11) למשל, אם הולכים להקים באזור בית חולים, או מכללה, או אזור תעשייה, או פארק הייטק, (5:20) שבעצם יביא יותר סוחרים, ואז ערך הנכס שקנית יעלה.

(5:25) אם אנחנו מדברים על תשתיות תחבורתיות, אם למשל הולכים לסלול איזשהו כביש, יחבר לציר ראשי מאותו אזור, (5:34) אם הולכים לבנות איזשהו מחלף, שיהיה יותר קל לצאת ולהיכנס לאזור, כמובן שזה יעלה את ערך הנדלן. (5:40) תחנת רכבת, אם יקימו תחנת רכבת כבדה, או רכבת קלה באזור, כמובן אז יהיה יותר נגיש, אנשים יוצאו לגור קרוב, (5:51) ואז בעצם הערך של הנכס שלך יעלה. (5:55) אבל זה פוטנציאל השבחה שהוא נייס טו אהב, הוא חשוב, אבל יש עוד איזשהו אס מנצח, את יודעת מה הוא? (6:02) לא, זה מעניין, מה האס שלנו? (6:04) איך תוכלי להכפיל, או יותר, על ההון העצמי שלך, איך תוכלי לעשות את המכה, את יודעת איך? (6:10) איך? (6:12) תמ”א 38 ופינוי בינוי, התחדשות עירונית.

(6:15) תחשבי, שאת קונה דירה ישנה, בבניין ישן, מגיע הקבלן, בום, הורס לך את הבית, (6:24) ובתמורה לזה נותן לך דירה חדשה, גדולה יותר, עם חדר נוסף, לא סתם חדר, ממד, אנחנו יודעים כמה זה חשוב, במיוחד כשאנחנו חיים במלחמה, (6:35) ולא רק ממד, ועוד מרפסת שמש, תוכלי לשבת להשתזף, תראי איזה כיף, ומעלית, וחנייה, ומחסן, ואת יודעת כל היופי הזה, כמה עולה לך? (6:44) כמה עולה לי? (6:44) כלום. (6:45) איך יכול להיות? (6:46) הכל על חשבון היזם, במסגרת ההתקשרות איתו, במסגרת פינוי בינוי, ויותר מזה, אפילו בתקופה שהוא יבנה, (6:54) שלוש שנים בנייה, עוד משלם לך את השכר דירה, אפילו אין לך סוחר שיבלבל לך את המוח. (7:00) מה את אומרת? (7:01) תראה, קודם כל, כבר נשמע יותר מעניין, אבל אני מכירה את תמ”א 38 הזאת, סבתא שלי נמצאת בפרויקט הזה כבר עשור, ולא קרה שום דבר חוץ מחתימה על חוזה.

(7:12) נכון. (7:13) לכן, אני תמיד אומר, בנדל”ן, אם בשוק ההון מחכים וקונים, בנדל”ן קונים ומחכים, והמחשבה היא תמיד לטווח הארוך. (7:23) זאת אומרת, קחי בחשבון 10-15 שנים שזה יקרה.

(7:27) כמובן, אם זה יקרה תוך שנה-שנתיים, המוכר הרי מה הוא יעשה? (7:29) הוא יגלם את ההשבחה במחיר, ואז זה כבר לא יהיה ב-666, הוא יכור ב-P2. (7:35) אבל, אם את קונה דירה עם פוטנציאל, ועשית את כל הבירורים, עם הנציגות, ועם עורך דין דיירים, ועם היזמים יש, (7:44) ועם ה… מאוד ממליץ ללכת לעירייה ולבדוק את הפוטנציאל ולשאול אותם איפה זה בתהליך הרישום. (7:51) קיצור, עשית את הבדיקות, את מבינה שזה בתהליך, זה לא יקרה מחר בבוקר, אפילו עוזרת לקדם מבפנים את התהליך, (7:58) אז כשזה יקרה, בום, שיחקת אותה.

(8:02) יאללה, אור, הולכת לקנות את הדירה? (8:03) רגע, בוא נחזור אחורה. (8:06) אני רוצה לקנות דירה ב-666,000 שקל, אבל ההון העצמי הוא 166,000 שקל. (8:12) מה הבעיה? (8:13) לא נעים לי להגיד לך את הבעיה שאין לי 166,000 שקל.

(8:17) אור, אור, אור, את עושה לי בעיות. (8:19) דני, בוא נהיה ריאלים, מה לעשות? ישראל 2024. (8:22) טוב, את עוד צעירה וזה בסדר, אבל בוא נגיד לך, אני חדש לך אולי שאפשר לקנות גם בלי הון עצמי גבוה, (8:29) ואפילו אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי בכלל.

(8:31) מה זאת אומרת? איך זה אפשרי? (8:33) טוב, אז יש כמה אפשרויות. (8:36) בוא נדבר למשל על הלוואה, הלוואה משלימה להון עצמי. (8:40) אפשר לקחת מבנקים אחרים הלוואות משלימות, הלוואות מסחריות.

(8:45) יש הלוואות על חשבון קרן השתלמות, אם יש. (8:49) ואפשר גם לקחת את ההלוואות מהגופים החוץ-בנקאים. (8:53) לא, דני, אני לא מסתבכת בשוק האפור, מישהו יחכה לי בפינה, ישבור לי את הרגל, מה? (8:58) קצינה בקבע, מה אני צריכה את זה? (9:00) לא, שוק האפור, אני מדבר על גורמים לגיטימיים, אני מדבר על גופים פיננסיים שהם עם רישיון ובפיקוח.

(9:08) אם זה חברות אשראי שנכנסו לתחום הזה, אם זה חברות ביטוח, אם זה קרנות. (9:14) והן בעצם מאפשרות לך להשלים את ההון העצמי, בנוסף למשכנתה שתקחי מהבנק. (9:19) אבל אם זה כל כך פשוט, איך לא כולם עושים את זה? (9:23) יפה, כי יש לזה מחיר.

(9:25) והמחיר זה ריביות גבוהות יותר, במיוחד היום כשהרביות גבוהות, (9:28) אז הרביות שם יותר גבוהות מהבנק. (9:30) בבנק אגב, תדעי, שם הרביות הכי משתלמות להלוואה לטווח ארוך. (9:36) אז ברגע שאת לוקחת הלוואה נוספת, אז זה כבר מכביד.

(9:39) ואז מה יקרה? בעצם אם קודם היית ביק טו ביק מול הסוחר, (9:44) 2,500 שקל שכירות מול 2,500 שקל משכנתה, (9:48) עכשיו לקחת הלוואה, אז תצטרכי לצורך העניין עוד 1,000 שקל לחזיר להלוואות. (9:52) ואת הסכום הזה, את תצטרכי לוודא שכמובן יש לך ויש לך אפשרות לשלם אותו כל חודש. (9:58) ועוד פעם, אני גם אומר את האמת, (10:00) ההלוואות שאת כבר, כשאת מתחילה להיכנס כבר להלוואות חיצוניות, במיוחד ברביות גבוהות, (10:05) זה במקרה שבאמת מצאת איזושהי הזדמנות נדל”ן ממש ממש טובה, (10:10) הדירה פחות ממחיר השוק, בגלל איזשהו צורך דחוף של המוכר שמכר לך בזול, (10:15) ובמיוחד עם פוטנציאל השבחה, ובמיוחד איזה פוטנציאל? (10:19) תמ”א ה-38.

(10:20) יפה אור, יפה. (10:21) , לומדת, אני לומדת כאן. (10:24) אבל עוד שאלה, אני אקשה עליך עוד קצת.

(10:26) יש לי עוד אופציות, חוץ מהלוואות חוץ-בנקאיות. (10:30) יש אפשרות גם לקחת שותף. (10:32) למשל, אם יש לך איזה שהוא מישהו שאת מכירה, שמתעניין ורוצה לעשות השקעה בנדלן, (10:38) את יכולה לקנות ביחד, (10:41) ואז בעצם ההון העצמי שלך, ושלה או שלו, ביחד נותן לך אפשרות לקנות דירה בתקציב יותר גבוה.

(10:48) מכירה מישהו כזה? (10:49) עכשיו שאני חושבת על זה, באמת, יש לי איזה חברה שכבר קודחת לי מלא זמן, (10:54) אני רוצה לקנות דירה, אני רוצה להיות עשירה, פתאום הכל מתחבר. (10:58) יאללה, בוצע זה. (11:00) השאלה אם זה נכון, להשקיע עם חברה ביחד.

(11:02) תראי, זאת שאלה מצוינת, כי בעצם זה כמו סוג של חתונה, (11:10) שאתם קונים נכס ביחד, ולצערנו, אנחנו יודעים שגם בחתונות, (11:14) במיוחד בישראל, הרבה פעמים זה מסתיים בגירושים, (11:18) ולכן, אם באמת הולכים על המהלך כזה, (11:21) כדאי לוודא עם אותה שותפה, שיש לכם אותה מטרות, (11:25) לעשות ביניכם את כל העניינים, מה הולך לקרות קדימה. (11:29) אני מציע גם לקחת עורך דין, נכתוב, לעשות הסכם מסודר ביניכם, (11:35) והכל יהיה כתוב, ככה שבהמשך לא יהיו חילוקי דעות בנושאים האלה. (11:40) אולי כדי לא להגיע לגירושים, ולהרוס את החברות, (11:44) אולי יש לך עוד אפשרות בשבילי? (11:46) כן, אפשר למשל לקחת משקיעה.

(11:49) אוקיי, איזה סוג של משקיעה? (11:51) אם למשל יש לך איזשהו קרוב משפחה, (11:54) למשל מישהו שיצא עכשיו מנכס אחר הרבה מאוד שנים, (11:58) ויש לו איזשהו סכום שהוא צבר, (12:00) אם תמצאי הזדמנות ממש טובה, ותהיה מסודרת, (12:03) ותבואי אליו עם תוכנית עסקית, שממש את מראה לו מה התשואה, (12:08) מה פוטנציאל ההשבחה שדיברנו. (12:11) זה אגב לא חייב להיות קרוב משפחה, זה יכול להיות גם מישהו חיצוני. (12:14) אבל ברגע שהוא רואה שיש פה הזדמנות אמיתית, (12:17) הוא יוכל לתת את ההון העצמי לטובת ההשקעה, (12:20) אבל כמובן זה כבר יותר מורכב, (12:23) וכמובן שאני ממליץ לעשות את זה מסודר עם עורך דין, (12:26) יש פה גם כל מיני היבטים, מיסוי.

(12:28) זה לא כזה פשוט, אבל אפשרי אם יש הזדמנות טובה. (12:32) טוב דני, אחרי כל זה אתה יודע מה המשפט הראשון שעולה לי לראש? (12:35) מה? (12:36) אם אין אני לי מי לי, נראה לי שהכי טוב יהיה לקנות לבד. (12:39) יאללה, אז תתחילי לחסוך.

(12:41) איזה לחסוך, לא ראית את הסייל בזארה, (12:43) והאייפון החדש שיצא, הכל בטו דו ליסט שלי. (12:45) אור, אור, תחשבי בגדול, אנחנו מדברים על הטווח הארוך, (12:49) דיברנו על טיולים, דיברנו על תאילנד, על סביב העולם, (12:52) תתחילי לחסוך, תחשבי בגדול, תמנפי, (12:55) אז תראי, בטווח הארוך, במקום לעבוד בשביל הכסף, (12:58) הכסף יעבוד בשבילך, זה ישתלם בסוף. (13:00) טוב, יהודיים, נשמע יהודיים.

(13:03) מה זה? (13:04) זה נפלא בתאילנדית, אני מתכוננת לטיול שלי, (13:07) אחרי שאני אקנה את הדירות. (13:08) תאמיני לי, צריך לחלום בגדול, לדמיין בסוף דברים יקרו, (13:12) יאללה, אז אני כבר אומר לך אור, (13:14) יש לך פוטנציאל, נדלקת על תחום הנדלן, (13:17) תתחילי לחסוך, ותעשי השקעות טובות. (13:21) טוב, נראה לי שאני אוותר על הסייל בזארה, (13:24) ואין ברירה, צריך להתחיל להשקיע.

(13:26) יאללה, שמח ששכנעתי אותך, (13:29) ואנחנו נראה איך אנחנו עושים את זה בצורה הנכונה גם בפרקים הבאים. (13:33) אז קודם כל, היה לי מאוד כיף להיות איתך פה, (13:36) וזה הפרק הראשון שלנו, (13:39) ובפרק הבא אנחנו נדבר על איך אפשר לקנות דירה בהנחה על חשבון המדינה. (13:43) אור, לזה אני חייבת להקשיב, ואני אביא דף לרשום.

(13:47) מצוין, ואם באמת גם לכם, מאזינים, (13:51) יש לכם שאלות שתרצו לשתף אותנו, (13:53) או רעיונות לנושאים, נשמח לעשות את זה. (13:56) רגע, לפני המאזינים, יש לי איזה שאלון טריוויה קצר בשבילך, אתה מוכן? (14:00) מה, את מתקילה אותי? (14:01) אין לי ברירה, אנחנו חייבים לתת פה אתגרים. (14:03) יאללה, שוט.

(14:04) יאללה, קדימה. (14:06) שאלה ראשונה. (14:08) מה שיעור המימון במשכנתה למשפרי דיור וכמה למשקיע? (14:12) אז כמו שאמרנו, דירה יחידה זה עד 75% לבית הראשון, (14:17) משפר דיור עד 70%, (14:18) והמשקיע המסכן יסתפק רק ב-50%.

(14:21) מסכן, לא נורא. (14:23) מה המשכנתה הממוצעת בישראל? (14:26) לצערנו, הגענו כבר היום למשכנתה של מיליון שקל ממוצעת. (14:30) המון כסף.

(14:31) וואו, זה מטורף. (14:33) מי העיר שבה גובה שכר הדירה הממוצע הוא הנמוך ביותר בארץ? (14:37) טוב, במקרה הזה, הדרום באר שבע מככבת עם קצת פחות משלושת אלפים שקל בחודש בממוצע. (14:44) אחלה באר שבע.

(14:45) מי העיר שבה גובה שכר הדירה הממוצע הוא הגבוה ביותר בארץ? (14:48) טוב, זאת כמובן. (14:49) העיר היקרה בישראל ואפילו בעולם, (14:52) מהמקומות המקרו-ראשונים בעולם, (14:53) אנחנו מדברים על תל אביב, משהו כמו כמעט 7,000 שקל בחודש. (14:58) זה לא נורמלי.

(15:00) באיזה שכונה מחירי הנדלן פר מטר הם הגבוהים ביותר בארץ? (15:04) טוב, שוב אנחנו חוזרים לתל אביב. (15:06) תל אביב, השכונות הצפיוניות בעיקר הן היקרות ביותר. (15:11) ויש שכונה חדשה, מה שהיה פעם שדה תעופה, שדה דוב, (15:16) שבונים שם השכונה החדשה.

(15:17) מכיוון שהקרקעות שם נקנו על ידי הקבלנים במחירים כל כך גבוהים, (15:22) היום דירה ממוצעת שמוכרים שם סביבה 7 מיליון שקל. (15:28) קיצור יקר, אבל אמרנו, חולמים בגדול. (15:31) גם את תוכלי להגיע לשם, אור.

(15:32) רק בגדול, אין מקום לחלומות קטנים. (15:35) יפה מאוד. (15:36) אז אור, היה לי מאוד כיף לארח אותך.

(15:38) גם לי, דני. (15:38) להיפגש בפרקים הבאים. (15:40) להיפגש.

(15:41) תודה רבה.